'Huurprijzen met 10 procent gestegen, 25 procent minder afgesloten huurcontracten'

De huurprijzen zijn op één jaar tijd met tien procent gestegen. Dat zegt Century 21, dat zelf aan data-onderzoek deed. De vastgoedmakelaar wijst het dwingender huurrooster met de vinger, dat aangeeft hoeveel je voor een flat mag vragen. Al valt dat moeilijk hard te maken.

In Brussel is al sinds eind 2022 een huurrooster, met daarin de referentieprijs voor appartementen. Dat was eerst puur indicatief, maar sinds 1 mei 2025 kan die referentieprijs ook bij een rechter afgedwongen worden door de huurder, als de huur buitensporig bevonden wordt.

Century 21 bevroeg 30 franchisekantoren in Brussel om het effect van die maatregel te meten. De periode tussen mei en augustus 2025 werd vergeleken met dezelfde periode in 2024.

Stijging huurprijs

Volgens Century 21 zijn de huurprijzen met tien procent gestegen. "Net het tegenovergestelde van wat de goedbedoelde maatregel voor ogen had", zegt Kevin Rentmeesters, netwerkmanager bij Century 21.

Dat heeft met de toenemende schaarste te maken. Op kijkdagen tellen ze 15 procent meer kandidaten. Twee op de drie kantoren merken dat verhuurders beslissen om hun pand te verkopen. Zij zien dat zo'n vijf procent van de verhuringen in een verkoopdossier is veranderd.

"Meer en meer verhuurders kiezen eieren voor hun geld. Ze verkopen hun panden uit vrees om achteraf op de huurprijs teruggefloten te worden, en dus verlieslatend te worden", aldus Rentmeesters. Hierdoor daalt het aanbod en stijgt de prijs.

Minder deals

Alle kantoren rapporteren ook een daling van het aantal afgesloten huurcontracten met zo'n 25 procent.

Dat laatste cijfer wordt bevestigd door CIB: de Confederatie van Immobiliënberoepen. "Als je het vergelijkt met 2023 zie je zelfs een daling van 40 procent", zegt woordvoerder Kristophe Thijs. "Dit wil niet zeggen dat er niet meer gehuurd wordt. Maar doordat er zoveel druk op de markt is, blijven mensen langer in hun huidige huurappartement, uit vrees zich te verslechteren, of uit angst tegen tientallen andere kandidaat-huurders te moeten opboksen. Of blijven ze bij hun ouders wonen."

Ook dat is niet uniek Brussels. "Je ziet dat in Vlaanderen ook. Daar was die daling in vergelijking met 2024 zo'n 15 à 20 procent."

Oude trend

Volgens cijfers van het CIB is de huurprijs in Brussel het afgelopen jaar 'maar' met vijf procent gestegen. Minder dus dan de 10 procent genoteerd door Century 21 - met die bedenking dat het CIB niet specifiek de periode mei-augustus eruit kan filteren, maar de eerste semesters vergelijkt.

De huurprijsstijging is ook niet nieuw. In 2024 steeg de huurprijs al met 5 procent in Brussel, in 2023 was dat zelfs met 8,6 procent. De trend was dus al te merken voor de verstrenging van het huurprijzenrooster.

Toch gaat ook volgens Thijs daar een effect van uit. "Eigenaars worden niet graag gezegd hoeveel ze moeten vragen, dus verkopen ze liever. Dat zag je ook in Berlijn en Nederland. Al bij de eerste versie van het huurrooster begrepen ze waar het naartoe ging: een strikte huurregulering."

Door die verkoop, zakt het aanbod. Dat is volgens cijfers van het CIB nu al te zien. Het aanbod aan eenslaapkamerflats is het afgelopen jaar met 3,3 procent gedaald, bij de tweeslaapkamerappartementen is er een status quo. Het aantal drieslaapkamerflats daalde met ruim 2 procent.

Regering

Voor Century 21 en beroepsfederatie UPSI-BVS ligt het probleem niet zozeer bij de invoering van het huurprijzenrooster op zich, maar wel bij de manier waarop het tot stand is gekomen. "De referentieprijzen zijn gebaseerd op verouderde gegevens, zonder transparantie of zicht op actualisatie", zegt Katrien Kempe van de beroepsfederatie. "Hierdoor lijken onterecht heel wat huurprijzen 'buitensporig'.

Zowel het CIB, Century 21 als UPSI-BVS vragen het Brussels parlement om het huurrooster te herzien. "De enige echte manier om de huurprijzen betaalbaar te houden, is bijkomend aanbod te creëren. Dat er geen Brusselse regering is en er dus niemand in de cockpit zit, maakt de situatie extra zorgwekkend", aldus Kempe.

Tegenstand

Op de bevindingen van Century 21 komt ook reactie uit politieke hoek, vooral bij tegenstanders van het huurrooster. “Het is bijzonder jammer, maar helaas geen verrassing. Een juridisch wankel en contraproductief huurrooster jaagt eigenaars weg, doet het aanbod dalen en duwt de prijzen verder omhoog,” stelt Mathias Vanden Borre (N-VA). “N-VA heeft zich altijd verzet tegen deze maatregel, precies omdat dit de huurmarkt verder zou destabiliseren. Vandaag zien we dat die vrees helaas werkelijkheid wordt.”

Volgens Vanden Borre past dit in een bredere trend van een falend woonbeleid dat systematisch verkeerde keuzes maakt. “De Brusselse regering luistert niet naar experten en blijft ideologische recepten toepassen die nergens werken.”

Vanden Borre benadrukt dat de Brusselse woningmarkt al zwaar onder druk staat, met 60.000 gezinnen op de wachtlijst voor een sociale woning en OCMW’s die de vraag naar begeleiding nauwelijks aankunnen. “Als je het aanbod op de private huurmarkt verder fnuikt, duw je duizenden gezinnen nog dieper in de problemen. We moeten net alles doen om investeringen aan te moedigen en het aanbod te vergroten.”

Ook Brussels parlementslid voor MR Louis De Clippele is hard voor de maatregel in een post op X. "Het is dringend nodig dat het Brussels Gewest de onderliggende oorzaken van de woningcrisis aanpakt, in plaats van de gevolgen ervan te verdoezelen. Het Gewest moet een stimulerend beleid voeren dat meer woningen op de markt brengt, niet minder.