Woonvereniging benadrukt: 'Huurprijzenrooster van eigenaars is onwettig'

Recent kwam het eigenaarssyndicaat NEMS met een alternatief referentierooster voor de huurprijzen. Dat rooster bepaalt de gemiddelde huurprijs per wijk en type woning in Brussel sinds 2022 en dient als wettelijke basis om buitensporige huurprijzen aan te klagen. De eigenaars noemen de officiële huurprijzen te laag, maar volgens de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen hebben zij zélf verkeerd gerekend.

Dat meldt coördinator Werner Van Mieghem van de Brusselse woonbond (BBRoW) in een persbericht.

Het Nationale Eigenaars- en Mede-eigenaars Syndicaat (NEMS) had vorige week een eigen huurprijzenrooster opgesteld, op basis van de geregistreerde huurovereenkomsten (van hun leden) sinds 1 januari 2025. Volgens die meting zou de gemiddelde huurprijs in Brussel 992 euro per maand bedragen.

Dat is 13,5 procent meer dan de officiële huurprijs van 874 euro per maand, die volgens het Brussels Gewest als referentie moet dienen. In bepaalde gemeenten loopt dat verschil nog hoger uit: tot ruim 20 procent in Ukkel en beide Woluwes. Het NEMS kaart aan dat die officiële tabel gebaseerd is op verouderde huurcontracten, de laatste in 2020, ondanks hun indexering in de jaren daarna.

'Tapijtenhandel'

Maar volgens de BBRoW zijn heel wat huurovereenkomsten niet meegeteld in de steekproef van het NEMS, net omdat die voor kleinere woningen dikwijls niet zijn geregistreerd. "De bescheiden of zelfs goedkope woningen blijven volledig onder de radar, omdat deze huurovereenkomsten in de overgrote meerderheid worden gesloten zonder tussenkomst van makelaars en zonder publicatie op websites", zegt Van Mieghem.

Verhuurders van dat soort woningen zijn vaak ook geen lid bij het Eigenaarssyndicaat, zegt Werner Van Mieghem, waardoor zij buiten de cijfers vallen. Hij hekelt tot slot dat het NEMS alleen gemiddelde huurprijzen per gemeente bekendmaakt, zonder rekening te houden met de oppervlakte of het aantal slaapkamers per huurwoning. Ook de steekproef is niet gekend.

"Wij roepen op tot meer ernst. Het onderzoek naar de huurprijzen in Brussel is geen tapijtenhandel op basis van vertekende steekproeven", zegt Van Mieghem.

In elk geval toont het nieuwe prijzenrooster van de eigenaars wél dat de werkelijke huurprijzen lager liggen dan wat makelaarsbureaus eerder hadden gezegd. Federia, de beroepsfederatie van vastgoedmakelaars, sprak in 2025 namelijk over een gemiddelde huurprijs van 1.376 euro per maand in Brussel. Dat is maar liefst 57 procent hoger dan het officiële gemiddelde.

"De belangrijkste les die uit de zogenaamde alternatieve tabel van het NEMS kan worden getrokken, is duidelijk: de cijfers die de vastgoedsector al jaren aanvoert om het officiële huurrooster te delegitimeren, zijn in werkelijkheid onnauwkeurig en tendentieus", vindt Van Mieghem. Dat komt volgens hem omdat vastgoedmakelaars doorgaans in duurdere wijken opereren, met woningen van hogere kwaliteit en professionele verhuurders. "Zij vertegenwoordigen dus absoluut niet de gehele Brusselse markt."

Buitensporige huurprijzen

Het referentierooster voor de huurprijzen werd door de vorige Brusselse regering ingevoerd om buitensporige huurprijzen aan banden te leggen. Een huurprijs die twintig procent hoger ligt dan de referentieprijs per wijk en voor dat type woning, geldt in principe als 'buitensporig'. Wie vermoedt dat zijn huurprijs te hoog ligt, kan daarover advies winnen bij een paritaire huurcommissie.

Verschillende politieke partijen, zoals MR en N-VA, kloegen de wettelijke basis van dat huurprijzenrooster al vaker aan. Het is gebaseerd op 15.000 huurcontracten, maar de laatsten dateren al van 2020. Elk jaar wordt het huurprijzenrooster geïndexeerd.

Ook Van Mieghem erkent dat de methodologie van het officiële rooster beter kan, maar volgt de alternatieve piste van het NEMS dus niet. "Het eigenaarssyndicaat spoort haar leden openlijk aan om de wet te overtreden, want het huurrooster is een officieel instrument dat door de Brusselse regering is vastgesteld en is de enige beoordelingsgrondslag op basis waarvan een overschrijding van de referentiehuur al dan niet kan worden gerechtvaardigd door comfortelementen."

"Wij zullen elk nieuw officieel huurprijsonderzoek dat de regering lanceert volgens een methodologie die voldoet aan de vereiste statistische normen, met enthousiasme verwelkomen, om alle actoren een instrument te bieden dat niemand meer kan betwisten", besluit hij.