Ben Hamou belooft nieuw huurprijzenroos­ter voor het einde van het jaar

In 2026 wordt het referentierooster voor de huurprijzen aangepast aan de reële huurcontracten die in Brussel zijn geregistreerd. Dat heeft staatssecretaris voor Huisvesting Nawal Ben Hamou (PS) gezegd. Het huidige prijzenrooster is volgens critici onvoldoende actueel om de prijzen correct te reguleren. “Dit ondermijnt het vertrouwen van eigenaars”, vindt Brussels parlementslid Imane Belguenani (Open VLD).

Het Open VLD-parlementslid had hierover een schriftelijke vraag gesteld aan ontslagnemend staatssecretaris Ben Hamou. Imane Belguenani trekt de geldigheid van het huidige referentierooster in vraag. Dat is volgens haar – ondanks jaarlijkse indexering – gebaseerd op verouderde huurprijzen.

“Een derde van de huurprijzen is vandaag zogezegd onrechtmatig, terwijl het referentiekader zelf jaren achterloopt op de realiteit”, zegt Belguenani. “Het is verbijsterend dat dit niet-representatieve referentierooster intussen een verhoogde reglementaire kracht heeft en zelfs gebruikt wordt om marktconforme prijzen als buitensporig te bestempelen. Zo ondermijn je het vertrouwen van eigenaars en investeerders.”

Sinds de lente van 2025 is het in Brussel namelijk verboden om ‘buitensporige huurprijzen’ aan te rekenen: voor elk goed op de huurmarkt horen verhuurders zich nu aan de referentiehuurprijs te houden of daar hoogstens twintig procent bij te rekenen. Huurders hebben bovendien het recht om (vrijblijvend) advies te winnen bij de paritaire huurcommissie of de buitensporige huur rechtstreeks aan te vechten bij de vrederechter.

De Brusselse vrederechters laten weten dat dit sinds mei 2025 vier keer gebeurd is, maar dat nog geen enkel dossier tot een eindvonnis kwam. “Wij vragen zelf eerst advies aan de huurcommissie alvorens ons uit te spreken. Er is nog geen enkele verhuurder veroordeeld”, benadrukt vrederechter Anne Reul uit Sint-Jans-Molenbeek.

Nieuw prijzenrooster in 2026

Wel erkennen de vrederechters dat het huidige rooster niet geheel wetenschappelijk is opgesteld. “De referentieprijzen zijn opgesteld op basis van enquêtes door onderzoekers van de ULB. De laatste actualisering gebeurde in 2021 en is sindsdien elk jaar geïndexeerd”, zegt Reul, die zelf een juridisch onderzoek naar Brusselse huurgeschillen voert. De Brusselse regering bevestigt dat er in 2017, 2018 en 2021 telkens vijfduizend Brusselse huurders of verhuurders zijn bevraagd om een correct beeld te krijgen op de huurprijzen, goed voor een staal van 15.000 huurcontracten tot nu toe.

“De ULB-onderzoekers hebben van meet af aan gezegd dat hun methode niet geheel representatief is. Wel hielden zij rekening met diverse criteria zoals oppervlakte, ligging en bijvoorbeeld de aanwezigheid van een terras of de nabijheid van een park”, zegt vrederechter Reul.

Nu belooft het kabinet van Nawal Ben Hamou (PS), staatssecretaris voor Huisvesting in lopende zaken, een vernieuwd referentierooster op basis van de huurcontracten die bij Brusselse gemeenten zijn geregistreerd. Sinds 1 januari vorig jaar zijn in Brussel 14.425 private huurcontracten geregistreerd. Dat zei Ben Hamou in haar schriftelijk antwoord aan Imane Belguenani.

Het is de bedoeling om het nieuwe prijzenrooster op te stellen op basis van deze gekende, private huurcontracten, verduidelijkt haar woordvoerder Mathieu Nguyen aan BRUZZ, op voorwaarde dat er voldoende registraties zijn uit elke Brusselse wijk, voor elk type huurwoning en voor elk type huurder. “De gegevens uit de registratie van huurcontracten worden momenteel geanalyseerd door perspective.brussels en het IGEAT (onderzoekscentrum aan de ULB, red.) om te bepalen of zij al dan niet kunnen worden gebruikt om de referentietabel voor huurprijzen te voeden, zonder vertekeningen te veroorzaken”, zegt Nguyen.

In afwachting van die beslissing, komt er dit jaar een nieuwe bevraging via het huurprijzenobservatorium.

Of de huidige referentieprijzen nu kloppen of niet, voorlopig zijn er geen indicaties dat verhuurders massaal voor de rechter worden gesleept. “In de vier dossiers voor de Brusselse vredegerechten kwam het onderwerp buitensporige huur louter aan bod als verweer, bijvoorbeeld in een lopend geschil rond huurachterstal, of als bijkomende vraag”, zegt Anne Reul.

‘Cirkelredenering’

Behalve aan de vrederechter kunnen huurders ook advies vragen aan de paritaire huurcommissie van Brussel. Zo’n advies is juridisch niet bindend, maar kan wel helpen bij bemiddeling of een minnelijke schikking, zegt Reul.

“Voorlopig zijn slechts 45 adviezen gepubliceerd, die de huurcommissie heeft uitgesproken tot midden oktober. Maar in acht à negen van die gevallen heeft de commissie de huurprijs toen als buitensporig bevestigd. In de meeste dossiers krijgt de verhuurder dus gelijk”, zegt ze.

Opmerkelijk, zegt Reul, want dat gebeurt dikwijls op basis van gelijkaardige criteria als diegene waarop het referentierooster is gebaseerd. “De commissie geeft de verhuurder soms een uitzondering omwille van de goede ligging of gunstige renovatie van het goed, maar dat is een cirkelredenering. Die criteria zijn al in het referentierooster vervat”, zegt ze.

Tot slot komen de meeste vragen van huurders uit gemeenten als Ukkel, Elsene en Sint-Gillis. “De huurprijsregulering was bedoeld om de meest kwetsbare gezinnen van Brussel te beschermen. Toch krijgt de commissie tot nu toe geen vragen van huurders uit de armste sikkel, van Anderlecht tot Molenbeek”, zegt Anne Reul. “Er zijn dus nog drempels en de toegang tot informatie is onvoldoende.”