Op huizenjacht met vrienden: 'Ik kan mij nu tenminste iets veroorloven met een tuin'

Alleen een woning kopen is voor veel jonge Brusselaars een haast onmogelijke opgave. Steeds vaker kiezen vrienden er daarom voor om samen een huis te kopen. Een solidaire woonvorm, al is het juridisch en financieel niet zo simpel. “Sommige banken wilden niet met ons in zee gaan.”

Het grote gele huis in Laken valt meteen op. Binnen is het nog deels een werf: isolatieplaten tegen de muren, een voorlopige keuken en een geïmproviseerde woonkamer op zolder. Elisabeth De Clercq en Ward Van Hemeledonck kochten het pand in 2023 samen met twee vrienden. Hun plan: het huis opdelen in drie wooneenheden – een grote duplex en twee kleinere appartementen.

“Ik had zoiets gezien bij bevriende architecten”, vertelt De Clercq. “Het leek me erg slim. Je kiest je buren zelf, deelt misschien een tuin en je kan iets kopen dat je alleen nooit zou kunnen betalen.”

De Clercq begon de zoektocht met haar huisgenoot, maar al snel werd het een groepsproject met ook haar lief Ward erbij, en een vriendin. “Vanaf het moment dat je naar drie units kijkt, kom je op een minder competitieve markt terecht”, vertelt Van Hemeledonck. “Het huis was te groot voor een klassiek gezin en te klein voor een projectontwikkelaar. Daardoor waren er weinig biedingen en konden we relatief snel beslissen.”

De gedeelde tuin kwam er niet omdat het pand zich daar niet toe leende, wel een gedeelde kelder, maar voor de rest worden het drie aparte appartementen. De Clercq: “Dat maakt het toekomstproof. Als iemand wil vertrekken, kan dat. Maar het is megaleuk om te weten dat twee van mijn beste vrienden onder mij wonen.”

Ook Rozelien Van Erdeghem kwam uit bij die oplossing. Zij kocht samen met haar lief en een vriendin een huis in Jette. “Mijn vriend en ik waren op hetzelfde moment op zoek naar een woning als Vjera”, zegt ze. “Huren was niet zo voordelig meer, apart kopen moeilijk. Voor hetzelfde budget konden we naar iets zoeken dat we écht wilden: geen klein appartement met een minibalkon, maar een huis met tuin en een groot terras. Bovendien bleek dat we op dezelfde manier naar wonen in de stad keken. Het idee dat één gezin een heel huis nodig heeft, vonden we niet vanzelfsprekend.”

Ze vonden een pand dat oorspronkelijk bestond uit vier kleine studio's. Ze verbouwen het in fasen tot twee ruime duplexappartementen. “Juridisch was het belangrijk dat het huis al bestond uit aparte entiteiten, om aparte leningen te kunnen aangaan. De benedenverdieping blijft gedeeld, net als de tuin en de garage”, zegt Van Erdeghem. “Dat is vastgelegd. We zijn beide eigenaars ervan.”

Cowboytoeren bij de notaris

Dat zulke projecten opduiken, is geen toeval. In Brussel komen hoge vastgoedprijzen samen met een groeiende groep alleenstaanden en jonge koppels, die hun woontraject steeds minder rechtlijnig zien verlopen. Mensen huren langer, wisselen vaker van woning en stellen klassiek eigenaarschap uit.

“Ik heb niet de indruk dat er plots massaal meer samenkoopprojecten zijn”, geeft Geert De Pauw van Community Land Trust Brussel toe, “maar ik zie wel een verschuiving. Twintig jaar geleden lag de focus vooral op grotere collectieve projecten, zoals de aankoop en renovatie van industriële gebouwen. Vandaag zie je meer kleine projecten: enkele huishoudens die samen een eengezinswoning kopen en verbouwen. Cijfers over samen kopen bestaan nauwelijks, maar er lijkt de laatste tien à vijftien jaar een toename te zijn. Dat loopt parallel met de stijgende vastgoedprijzen en met het feit dat mensen hun wooncarrière starten door samen met anderen te huren. Daardoor staan ze meer open voor die woonvorm.”

Samen kopen is geen cohousing in de klassieke zin. Bij die woonvorm hebben bewoners een eigen woonunit en delen ze gemeenschappelijke leefruimtes en voorzieningen, zoals een keuken, woonkamer, tuin of wasplaats. Het gebouw wordt meestal niet juridisch opgesplitst: de groep deelt het als één geheel en maakt samen afspraken over gebruik en beheer.

Bij samen kopen, verwerven meerdere mensen gezamenlijk een eengezinswoning met het oog op juridische opsplitsing in aparte wooneenheden. Daardoor kan iedereen een eigen eigendomsdeel hebben. Het is een tussenvorm die ontstaat als de woningmarkt geen antwoorden biedt. Wie het doet, botst echter op juridische en financiële grenzen. Er bestaat geen eigendomsmodel op maat van dit soort projecten. Dat merkte Eva Gutscoven, die samen met haar broer, schoonzus en een vriend een pand in Schaarbeek kocht. “Als alleenstaande wilde ik graag kopen en ik wist dat mijn broer en zijn vriendin ook op zoek waren. Een vriend sloot zich aan, waardoor de markt vergrootte.”

Gutscoven is architect, wat het makkelijker maakte om in te schatten wat opdeelbaar was en wat niet. “De juridische afhandeling bleek een lang traject. Hoewel er een vergunning bestond om het pand op te splitsen in twee units, was die nog niet uitgevoerd. De notaris moest creatief meedenken. Het voelde soms als cowboytoeren.”

Volgens notaris Bart van Opstal, woordvoerder van Notaris.be, is dat herkenbaar. “In een ideale situatie is het pand al vergund voor opsplitsing, zodat je meteen een basisakte kan opmaken en iedereen zijn eigen unit koopt. Dat zie je in de praktijk weinig. Als je samen een geheel koopt, doe je dat vaak in onverdeeldheid.”

Ook bij Van Hemeledonck en De Clercq was het zoeken. “Het systeem is niet gemaakt voor wat wij doen”, zegt De Clercq. Hun pand werd al als appartementen bewoond, maar was officieel niet opgesplitst. “We konden het in twee delen aankopen, maar het derde deel moest nog officieel gesplitst worden. Daar hebben we een jaar op gewacht.”

Voor de bank betekende dat een sprong in het duister. “De bank moest een lening geven voor een appartement dat juridisch nog niet bestond”, zegt Van Hemeledonck. “Daardoor moesten we samen met de bank out-of-the-box denken voor de hypotheek.”

Een omgevingsvergunning krijgen om een meergezinswoning op te splitsen, is verre van evident. Elke gemeente kan andere voorschriften hebben, en zelf beslissen. “In Brussel hangt het vaak af van de locatie van de woning”, zegt Roland Kums van Samenhuizen, een vzw die alle vormen van samenhuizen en samenwonen promoot en ondersteunt. “Als een woning ingeklemd staat tussen andere appartementen, is dat meestal geen probleem. Maar in een wijk met eengezinswoningen kan de voorkeur bestaan om het huis als één geheel te behouden. Het is ook nuttig om na te denken over clausules zoals voorkooprechten of het recht van mede-eigenaars om mee te beslissen over een nieuwe koper.”

Banken staan niet te springen voor samen kopen. “Sommige banken wilden niet eens in gesprek gaan, omdat ze het project als cohousing zagen”, zegt Van Erdeghem. “We hebben bijna moeten pleiten voor onze zaak, met uitleg van de notaris.” Nochtans was het pand al opgesplitst, waardoor ze aparte leningen konden afsluiten. “De banken willen zekerheid over hun onderpand. Als iemand uitstapt, schatten ze de verkoopwaarde lager in, omdat het pand is aangepast aan het samenwonen. Een nieuwe koper moet bereid zijn om deel te nemen aan die gedeelde woonvorm.”

Verhuizen in huis

Bij bijna elk gezamenlijk aankoopproject hoort verbouwen. In Laken betekent dat letterlijk leven op een werf. “We zijn verhuisd zodra het kon”, zegt Van Hemeledonck. “Nu maken we interne verhuisbewegingen: eerst woonden we allemaal op de eerste verdieping, daarna op de tweede etage en nu op de zolder, tijdens de verbouwing.” Dat vraagt om afspraken. “Daarom hebben we elke week een vergadering. We schrijven alle uren op die iedereen erin steekt, zodat daar later geen discussies over ontstaan.”

Kums ziet dat er vaak architecten opduiken in de mix van de bewoners. “Zij kunnen beter inschatten wat stedenbouwkundig haalbaar is, wat renovaties kosten en welke impact de gedeelde ruimtes hebben op het dagelijkse leven.” Bij deze drie getuigenissen is dat het geval. Bij Van Erdeghem zijn haar partner en hun vriendin allebei architect. “Dat helpt wel”, zegt ze. “Je moet kunnen zien wat er uit het pand kan worden gehaald en je kunt samenwerken met professionals die je vertrouwt. Alleen is het soms moeilijk om die snel te vinden.”

Tegelijkertijd legt het een maatschappelijke spanning bloot: wie geen architect, jurist of sterk netwerk heeft, komt moeilijker door dit soort projecten heen.

Meer nog dan bij koppels die samen een huis kopen, komt bij vrienden die samen kopen de vraag naar boven wat er gebeurt als het misgaat? “Vaak gaat het om grotere of semi-industriële panden, waar meerdere mensen samen in investeren”, zegt Van Opstal. “Het is cruciaal dat alles goed geregeld is, ook voor het geval dat het niet loopt zoals gepland. De klassieke manier is via een basisakte: het gebouw wordt juridisch opgedeeld in aparte units en er worden duidelijke afspraken vastgelegd over verdeelsleutels, gemeenschappelijke ruimtes en wie welke rechten heeft. Als je alles vooraf goed bespreekt, verklein je de kans op discussies achteraf, want er zijn valkuilen, zoals conflicten, financiële problemen of verschillen in middelen en inzet. ”

“Je moet goed afstemmen met wie je dit doet”, benadrukt Roland Kums van Samenhuizen. “Zodra de koopakte getekend is, raak je niet meer zo eenvoudig van elkaar af, tenzij iemand vrijwillig vertrekt. Eigenaars kunnen afspreken dat er gedurende een bepaalde periode geen uittreding mag plaatsvinden. Anders kan het problematisch zijn: iemand met bijvoorbeeld 20 procent van een gedeeld pand vindt niet zomaar een koper. In de praktijk leiden zulke situaties vaak tot uitkopen door de overblijvende bewoners of een gedwongen verkoop die iedereen treft.”

Van Erdeghem en haar huisgenoten hebben daarom duidelijke afspraken op papier gezet: “Iedereen bezit een afgebakend aandeel, vastgelegd bij de notaris en opgemeten door een landmeter. We hebben een voorkooprecht geregeld. Daarnaast hebben we een charter met informele afspraken over samenleven: hoe melden we grote levensveranderingen, hoe kondigen we vertrek aan?”

Samen zorgen

Lost samen kopen de wooncrisis op? Nee. Het toont wel hoe jonge Brusselaars hun weg zoeken in een markt die hen steeds minder ruimte laat. Van Erdeghem ziet veel voordelen. “Als we de verbouwing als koppel alleen zouden doen, zou dat voortdurend onze aandacht vragen. Doordat er een derde persoon bij is, wordt het eerder een project dat we samen dragen. Als er een beslissing moet worden genomen over het huis, moeten we een vergadering inplannen, we kunnen er ook niet op elk moment over praten. En we geven elkaar energie als iemand het even niet ziet zitten.”

Ook Gutscoven is positief over het model. “Alleen had ik dit nooit gekund”, zegt ze. “Het sociale aspect speelt mee, maar het draait vooral om praktische voordelen. Het worden uiteindelijk drie klassieke appartementen, zonder gedeelde tuin of leefruimte, maar we kunnen de taken en verantwoordelijkheden verdelen: mijn broer regelde de lening, Bram volgde de aannemer op en ik keek vanuit mijn ervaring als architect naar het huis. Problemen lossen we samen op, wat scheelt. Financieel is het niet per se voordeliger, maar het maakt het leven wel makkelijker. Als mijn broer kinderen krijgt, kan iemand van ons even bijspringen. Bij vrienden zie ik hetzelfde: samenwonen maakt het makkelijker om zorg en taken te delen.”

In Laken hopen Van Hemeledonck en De Clercq dat tegen de zomer iedereen in zijn appartement kan wonen. Het huis voelt wel al van hen. “De verbouwing is pittiger dan gedacht”, zegt Van Hemeledonck. “Weet dus waar je aan begint.” De Clercq knikt. “Het is niet evident om alles te coördineren en over geld te praten met goede vrienden. Maar ik zou het zo opnieuw doen. Anders hadden we nooit zo'n groot appartement met zulke leuke buren gevonden.”