9 op 10 Airbnb-woningen in Brussel staan niet geregistreerd

Ruim 90 procent van de woningen die op Airbnb verhuurd worden in Brussel, blijkt niet correct geregistreerd bij het Gewest. Dat komt neer op 2.500 appartementen, huizen of villa's. Dat bewijst dataonderzoek van BRUZZ.

Wie vandaag de Airbnb-app of -website opent om enkele nachten in Brussel te verblijven, kan online kiezen uit duizenden Airbnb's. Behalve hotelkamers en logeerkamers bij mensen thuis toont het platform vooral opties voor 'volledige woningen', de grootste categorie in het aanbod. Daaronder vallen: appartementen, studio's, huizen en villa's in allerlei prijsklassen.

Op basis van de analyse van recensies en actieve links komt BRUZZ aan 2.788 'volledige woningen' die gasten hebben ontvangen in 2025. Dat een woning actief verhuurd wordt, garandeert echter niet dat de Airbnb wettelijk in orde is.

Integendeel. BRUZZ vroeg bij de dienst Economie en Werkgelegenheid de lijst met officieel erkende toeristische logiezen op, en die lijst telt 267 woningen. Afgezet tegenover het Airbnb-aanbod in het gewest is dat nog geen tien procent. Omgekeerd gesteld: minstens 90 procent van de Brusselse Airbnb-woningen – ongeveer 2.500 eenheden – is niet in orde met de regels, en dan specifiek de registratieplicht, zo blijkt uit onderzoek van de redactie.

De regels

De wetgeving rond Airbnb is helder: iedereen die een kamer of woning wil verhuren aan toeristen (voor maximaal negentig opeenvolgende nachten), moet die eerst registreren bij de dienst Brussel Economie en Werkgelegenheid, en de dienst Brussel Fiscaliteit. Zij bundelen alle soorten toeristische verblijven zoals hotels, appartementen, gastenkamers en andere onder de term 'logies'.

Op papier is de wet dus duidelijk, maar ervaringen uit de praktijk vertellen een ander verhaal. Om een logies te laten registreren, moeten aanvragers een omslachtige en tijdrovende procedure doorlopen. Zo moet een toekomstige Airbnb-host minstens acht verschillende documenten verzamelen bij diverse bronnen.

Nadat het logies is erkend door Brussel Economie en Werkgelegenheid, moet de uitbater het logies binnen 31 dagen registreren bij de dienst Brussel Fiscaliteit om de gewestelijke belasting te betalen. Die bedraagt momenteel 4 à 5 euro per bezette nacht.

Stedenbouwkundig attest

Waarom voltooien zo weinig Airbnb-hosts die registratieprocedure? Dat is volgens verschillende bronnen grotendeels te wijten aan één specifiek document dat voor veel aanvragers een struikelblok vormt: het stedenbouwkundige attest van de gemeente.

Dat attest moet aantonen dat een woning gebruikt mag worden voor toeristische doeleinden. Steden en gemeenten moeten die toestemming geven om een woning om te zetten naar een hotel of toerismeverblijf. Maar gemeenten zijn geen grote voorstander van dergelijke functiewijzigingen omdat ze willen vermijden dat te veel woningen in handen vallen van Airbnb-verhuurders of andere toeristische spelers.

Voor mensen die een logeerkamer bij hen thuis willen verhuren, is het doorgaans geen probleem om een stedenbouwkundig attest te verkrijgen omdat het gebouw nog steeds voornamelijk als woning wordt gebruikt.

Vier logies verzegeld

Op gewestelijk niveau ligt de verantwoordelijkheid voor toeristische logiezen bij Brussel Economie en Werkgelegenheid, onder aansturing van het kabinet van minister-president Boris Dilliès (MR). Wie de regels van Brussel Economie en Werkgelegenheid niet naleeft, riskeert boetes die beginnen bij 416 euro en zelfs kunnen oplopen tot 41.600 euro. Bovendien kan de instantie het registratienummer van het logies ook schorsen of intrekken.

Brussel Economie en Werkgelegenheid onderstreept dat zijn inspecteurs "proactief onderzoek doen op basis van advertenties, onlinetools, authentieke bronnen en controles op het terrein". Ook vormen meldingen van burgers, gemeenten en toeristen - waarvan er steeds meer binnenkomen - een essentieel vertrekpunt voor opsporing. In 2025 controleerden de inspecteurs van de overheidsdienst 213 toeristische logiezen in het gewest. Hiervan waren er 149 niet geregistreerd.

In totaal documenteerde de inspectie 246 verschillende inbreuken (waaronder het ontbreken van een registratienummer, het niet naleven van de exploitatievoorwaarden en het niet naleven van een stopzettingsbevel). Als gevolg kregen 38 logiezen een bevel om te stoppen met hun activiteiten, en vier logiezen werden verzegeld.

Wie zijn toeristisch logies niet, of laattijdig (na 31 dagen), aangeeft bij Brussel Fiscaliteit, riskeert een boete van minstens 1.000 euro per eenheid. En wie de belastingaangifte niet in orde brengt, zal diep in de buidel moeten tasten: Brussel Fiscaliteit gaat er dan van uit dat je alle 365 nachten van het jaar gasten hebt ontvangen, waardoor je de volle pot aan toeristenbelasting moet betalen. Door die regeling hebben veel Airbnb-hosts - die afgelopen zomer verrast werden door de boetes - hun aanslag moeten betwisten.

Airbnb: ‘Verantwoordelijkheid ligt bij de host’

Geconfronteerd met de vaststellingen van het dataonderzoek schuift Airbnb de verantwoordelijkheid voor de lage registraties van zich af. Airbnb wijst eerder naar de complexe regelgeving in Brussel. "De verantwoordelijkheid voor het verkrijgen van een registratie ligt bij de hosts", zegt Clément Eulry van Airbnb Benelux en Frankrijk. "Maar als complexe procedures het praktisch onmogelijk maken om een vergunning te krijgen, is dat een teken dat het systeem niet werkt en moet worden herzien."

Airbnb benadrukt bovendien dat zij geen zicht hebben op het aandeel geregistreerde Airbnb's in Brussel. “Dat is informatie waar enkel de bevoegde overheden over beschikken. Maar als wij een wettelijk bindend verzoek ontvangen, delen wij onze gegevens wel met de lokale autoriteiten", klinkt het.

Hoewel niet verplicht, spoort Brussel Economie en Werkgelegenheid de uitbaters van erkende Airbnb's aan om hun registratienummer in de beschrijving op het platform te zetten. Toch blijken maar zeven Airbnb's dat te hebben gedaan. In andere steden, zoals Berlijn en Barcelona, vraagt Airbnb zelf het registratienummer op bij de hosts. Dat maakt dat elke potentiële Airbnb-huurder kan nagaan of de Airbnb geregistreerd staat.