Hoe grote spelers reageren op de strenge Airbnb-wetgeving: 'Ze maken de stad kapot'

De strenge regelgeving maakt een legale Airbnb-business bijna onmogelijk, klagen de grote spelers, die hier elk op hun manier mee omgaan.

Woningen legaal op de toeristische markt aanbieden, gaat heel moeilijk in Brussel. “Impossible”, klinkt het zelfs, wanneer BRUZZ enkele grote spelers vraagt of het hen nog lukt om hun panden officieel te registreren.

Dat heeft vooral te maken met het stedenbouwkundige attest, dat de gemeenten nauwelijks nog afgeven. Zo’n attest krijg je pas als je woning op het stadsplan als ‘toeristisch verblijf’ is ingekleurd. Is dat niet het geval, dan kun je het schudden.

Professionele spelers weten intussen dat de kans dat hun aanvraag wordt goedgekeurd, zo goed als nihil is.

Ze gaan hier op verschillende manieren mee om. Terwijl sommige toch gewoon verder blijven verhuren, met als gevolg dat negen op de tien woningen op Airbnb niet geregistreerd zijn, gooien anderen het roer om, en zijn nog anderen over de kop gegaan. Drie cases om dat te illustreren.

1) Het faillissement: Smartflats

Smartflats was een van de grote spelers, met in Brussel ongeveer vierhonderd accommodaties, maar dat Brusselse bedrijfje is niet meer. Eind september 2025 werd het faillissement geopend. De onderneming kon de schulden aan de RSZ en de fiscus niet meer betalen.

“De Brusselse Airbnb-wetgeving is de hoofdoorzaak van het faillissement”, zegt oprichter en bestuurder Alexandre Szmaj. “Het werd onhoudbaar. We riskeerden boetes en advocatenkosten, of de verzekering die bij brand in een van onze panden niet meer zou tussenbeide komen.”

Smartflats was geen eigenaar van de woningen, maar huurde die via een negenjarig huurcontract van de eigenaars, die zo ontzorgd waren, om die vervolgens via Airbnb door te verhuren op de toeristische markt. Dat is trouwens een rode draad: de vennootschappen met de meeste advertenties op Airbnb, zijn geen eigenaar van die panden, maar fungeren als tussenpersoon.

Smartflats betaalde citytax en andere belastingen, maar de panden hadden zelden het vereiste stedenbouwkundige attest, nodig om ze te registreren en legaal als toeristisch logies op de markt te brengen. Omdat de Stad Brussel de grote spelers viseert en controleert, werd het voor Szmaj naar eigen zeggen “onhoudbaar”.

Szmaj verwijt de Brusselse overheden een agressieve houding, en verwijst naar de nog lopende rechtszaak tegen de Brusselse Airbnb-ordonnantie, bij het Brusselse hof van beroep. De rechtbank in eerste aanleg oordeelde nog in het nadeel van Smartflats. Maar nu zou het resultaat weleens anders kunnen zijn.

Het hof van beroep vroeg het Europees Hof immers om advies, dat op 5 februari binnenliep, en deels in het voordeel was van Smartflats. Ja, Brussel mag de woningmarkt beschermen door een stedenbouwkundig attest te vragen, klonk het. Maar de criteria zijn onvoldoende duidelijk, objectief en transparant. En er is geen motivering, noch een mogelijkheid tot beroep. Anders gezegd: de Brusselse overheden kunnen al te keizerlijk beslissen of ze een attest geven of niet.

Of het failliete Smartflats de rechtszaak voortzet, hangt van de curator af, die niet bereikbaar was voor een reactie. Komt het tot een uitspraak, dan houdt de rechter doorgaans rekening met het advies. In dat geval lijkt het erop dat Brussel aan de regelgeving moet schaven. Vervalt de rechtszaak, dan is het advies zonder kracht, al kan het wel een rol gaan spelen in toekomstige rechtszaken.

Voor Smartflats komt het hoe dan ook te laat. Szmaj had gehoopt op een initiatief van de MR, dat indertijd tegen de ordonnantie heeft gestemd. “Toen de MR de verkiezingen won, waren we hoopvol, maar nadien gebeurde er zeshonderd dagen lang niks. Met vijftig mensen op de loonlijst, was onze wachttijd op.”

Szmaj begrijpt dat de woonmarkt beschermd moet worden. “Maar ze viseren de verkeerde. Er is vooral een tekort aan sociale woningen, en dat heeft niks met de toeristische markt te maken. De vraag naar toeristische logiezen is er, maar er mag nul aanbod bijkomen. Dat gaat toch niet?”

2) Het geschipper: The Good Agency

Met vijftig actieve aanbiedingen op Airbnb is The Good Agency goed vertegenwoordigd op de Brusselse markt. De vennootschap ondersteunt binnen- en buitenlandse investeerders bij de aankoop van panden, de renovatie en verhuur ervan. “Ik richt ze in en bemeubel ze”, zegt Valérie Wenner. “Mijn man houdt zich bezig met het commerciële luik.”

Dat model is vooral business-to-business: de voornaamste klanten zijn organisaties die hun consultants, diplomaten of advocaten tijdelijk te slapen willen leggen. Dat verloopt voornamelijk via de eigen website en via mond-tot-mondreclame. Maar ook deels via Airbnb, waarvoor een zestal profielen zijn aangemaakt. “Op vraag van enkele grote klanten.”

Belangrijk: de woningen worden bijna allemaal voor minimaal 91 dagen verhuurd, een bewuste keuze. “Toen we begonnen, wilden we ook voor kortere periodes verhuren, maar we botsten op een stroeve wet.”

Ook al zit The Good Agency niet op de toeristenmarkt, toch hebben ze ook last van het moeilijke Brusselse wettelijke kader. “Het is streng, maar ook onduidelijk en tegenstrijdig”, zegt Wenner. Ze toont twee mails van een medewerker van de Stad Brussel, die eerst bevestigt dat het sporadische verhuur van een woning aan toeristen mogelijk is zonder bestemmingswijziging, maar er daarna op terugkomt.

“Nog twee klanten wilde een logies bij de bewoner aanbieden”, zegt Wenner. “Een stedenbouwkundig attest mocht dus geen probleem vormen, want een bestemmingswijziging van wonen naar toerisme was niet nodig. Toch werd ook hun dit geweigerd. Pas nadat ze er een advocaat hadden bijgehaald, lukte het. Dat kan toch niet de bedoeling zijn? Een helder kader is essentieel.”

Voor Wenner is Parijs een voorbeeld van hoe het wel kan. De omkadering is er streng, maar helder. “Zo kun je tenminste werken.”

In de Franse hoofdstad moet je je ook registreren als je je privéwoning voor maximaal negentig dagen aan toeristen wil verhuren, maar dat verloopt zo goed als automatisch. Voor een logies bij de bewoner is geen registratie nodig. En voor mensen met een stage, leercontract, overplaatsing of tijdelijke opdracht is er een bail mobilité: een contract van één tot tien maanden voor gemeubelde flats.

“Zo geef je zuurstof aan de stad”, zegt Wenner. “We krijgen vaak de vraag om voor een maand iets te huren, met de mogelijkheid tot verlenging. Door de strenge wetgeving kunnen we daar nu niet flexibel op inspelen – aparthotels bestaan wel, maar zijn schaars en duur. Ook aan de aanbodzijde fnuik je een hele economie van wasserijen en schoonmaakfirma’s, maar ook restaurants en winkels die zo een boel klanten missen. Ik snap dat je de woonmarkt moet beschermen, maar je mag de stad toch niet kapotmaken?”

3) Het ondergrondse

Tot slot zijn er ook grote spelers die wel nog gewoon verder verhuren op de toeristische markt, stedenbouwkundig attest of niet. Zo heeft een zekere Isabel op Airbnb 54 actieve aanbiedingen. In werkelijkheid gaat het om een kantoor uit Elsene, gespecialiseerd in Airbnb-service. Het plaatsen van een advertentie, het nemen van foto’s, het opstellen van een huisreglement, check-in en check-out, het beheer van de kalender, het linnen, de schoonmaak en zelfs het aanvullen van de voorraadkast: het wordt allemaal voor je geregeld voor 25 procent van de inkomsten.

Het agentschap is op de hoogte van de moeilijke wettelijke context, want in de gebruikersvoorwaarden staat duidelijk dat “de verhuurder de enige verantwoordelijke is voor de naleving van alle wetten en regels, en in het bijzonder met betrekking tot de specifieke verplichtingen rond kortetermijnverhuur”.

Het ís effectief de eigenaar of oorspronkelijke huurder van het pand die zich in regel moet stellen. Dat betekent echter niet dat het agentschap vrijuit gaat. Als je goederen verhuurt van derden, treed je op als makelaar, en daarvoor is een erkenning nodig van het Belgisch Instituut van Vastgoedmakelaars (BIV). The Good Agency heeft dat. Het bedrijfje uit Elsene niet.

Ze zijn niet de enige. Een agentschap uit Vorst heeft evenmin een BIV-nummer, of zelfs een website waarop dat BIV-nummer zou moeten prijken. Nochtans hebben de zaakvoerders, verspreid over verschillende profielen, 56 actieve advertenties op Airbnb. De zaakvoerders beweren in financiële podcasts eigenaars te zijn van de panden, maar in de boekhouding is ‘maar’ voor 487.000 euro aan activa te vinden. Anders gezegd: ook zij opereren illegaal als makelaar, waardoor het BIV hen voor de rechter kan dagen.

Onze redactie vroeg beide agentschappen om een formele reactie, maar die bleef uit.