Promotor Johan Vandendriessche: 'Brussel moet opnieuw zijn grandeur krijgen'

De West-Vlaamse zakenman Johan Vandendriessche, ontwikkelaar van onder meer The Dome aan de Beurs, wil zijn tanden zetten in het vroegere Postmuseum op de Zavel. Hij heeft al een huurder voor het gebouw, de Franse luxegroep Hermès, maar die komt alleen als de vergunning rondgeraakt. “En dat is een lijdensweg in Brussel.”

Johan Vandendriessche is niet meteen een klinkende naam in Brussel. Nochtans is de West-Vlaming – hij is geboren in Kortrijk, woont in het Gentse en werkt vanuit Brugge – al aan zijn vierde grote vastgoedproject in de hoofdstad toe.

Zijn bedrijf, VDD Project Development, is bezig met de transformatie van het vroegere Actiris-gebouw aan de Beurs tot The Dome. Het wordt een combinatie van een gigantische Italiaanse delicatessensupermarkt, Eataly, met op de hogere verdiepingen kantoren en cohousing-appartementen.

In Elsene, vlak bij het Tenboschpark, herstelt Vandendriessche het voormalige stadspaleis van de familie De Mérode in zijn oude glorie en bouwt er aan weerszijden een nieuwbouw aan. Het geheel wordt opgedeeld in luxueuze koopappartementen.

Voorts is de bouwpromotor actief op de Gesù-site in Sint-Joost, die leegstaat sinds 2004 en jarenlang een stadskanker was. Hij kocht een flink stuk van het kloostercomplex over van de vorige promotor en maakt er winkels en koopappartementen.

En dan is er nu Grand Sablon 40, het restauratieproject op de Grote Zavel.

Benetton

Eigenlijk is de 78-jarige Vandendriessche nog maar goed tien jaar bezig met projectontwikkeling. In de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw zette hij als franchisenemer de Italiaanse kledingketen Benetton op de kaart in de Benelux. Daarna herhaalde hij dat succes nog eens met de winkels van het Spaanse Massimo Dutti.

Nadat hij zijn hele franchisebusiness verkocht had, vestigde hij zijn kantoor in Hof De Gros, een 18e-eeuwse herenwoning in Brugge, die hij restaureerde en waar hij ook appartementen inrichtte. “Die appartementen raakten in een mum van tijd verkocht”, vertelt Vandendriessche in een onbijtcafé op de Zavel, vlak bij het gebouw dat hij wil restaureren. “Mensen wilden blijkbaar graag wonen in zo'n schitterend oud pand midden in de stad. Ik zag een gat in de markt.”

U investeert in vier grote projecten in Brussel. Wat is uw band met de hoofdstad?
JOHAN VANDENDRIESSCHE: Ik ken Brussel vrij goed. Ik ben hier altijd veel gekomen voor concerten, de opera en, zeker in deze buurt, voor kunst en antiek. Maar de stad is in verval, je voelt je onveilig.
Ik zou willen dat Brussel opnieuw zijn grandeur krijgt, zijn lettres de noblesse. Ik geef een nieuwe toekomst aan historische gebouwen en hoop daarmee anderen te inspireren om iets moois te maken. Maar de Brusselse overheden moeten ook bijdragen en de stad weer veilig maken.

Als ontwikkelaar van historisch vastgoed vindt u hier natuurlijk ook tal van opportuniteiten.
VANDENDRIESSCHE: Absoluut. Ik was zelfs geïnteresseerd om het Justitiepaleis te kopen of in erfpacht te nemen. Ik heb daar zeer grootste ideeën over. Maar bon, men gaat er andere dingen mee doen.

Het stond ook niet te koop, toch?
VANDENDRIESSCHE: Nee, maar er zijn veel gebouwen die niet te koop zijn en waarvan ik toch de eigenaars contacteer. Wij zijn constant in contact met kloosterordes, met eigenaars van monumenten, met overheden die een stuk van hun patrimonium willen verkopen omdat ze geld nodig hebben.

Aan welke criteria moet een gebouw beantwoorden om uw interesse te wekken?
VANDENDRIESSCHE: Het moet historisch of op een bepaalde manier iconisch zijn. En het moet op een toplocatie liggen. Anders kunnen wij het geld dat wij erin steken voor de restauratie niet recupereren bij de verkoop. Restauratie kost een fortuin.
Ook moet het pand mij een coup de foudre geven. Ik kan niet leren iets graag te zien. Ik moet een wauw-gevoel krijgen.

Nieuwbouw zegt u niets?
VANDENDRIESSCHE: Soms wordt een stukje nieuwbouw toegevoegd aan een historisch project, maar een banale nieuwbouwtoren neerzetten zal ik niet doen. Ik heb een passie voor historische gebouwen. Ik woon zelf in een oud fort van 1614. Ik kan niet in een nieuw huis wonen, dat gaat niet. Voor mij zit daar geen ziel in.

In Brussel heb je de traditionele grote vastgoedspelers als Atenor en Immobel. Was het makkelijk om daartussen te komen als nieuwkomer uit Brugge?
VANDENDRIESSCHE: Nee, maar het is ons toch gelukt. Voor de aanbesteding van het Actiris-gebouw waren we met zestien ontwikkelaars, alle grote jongens deden mee. Wij hebben het gehaald omdat ons project het beste was. We hadden natuurlijk als troef de Eataly, waarvoor ik de franchise heb voor België en Luxemburg.

Het project The Dome kende behoorlijk wat vertraging. Wanneer gaat Eataly open?
VANDENDRIESSCHE: In de lente volgend jaar.

Het imago van Brussel is niet te best bij ondernemers. Hoge taksen, mobiliteitsproblemen, het lange wachten op vergunningen. U laat er zich niet door afschrikken?
VANDENDRIESSCHE: Het is niet makkelijk. Neem de taksen. Tijdens de duur van de werf van The Dome is de taks voor inname openbare domein, die je betaalt omdat je een stuk van de openbare weg inpalmt, gestegen van 0,2 naar 2,5 procent. Voor ons meerkosten van 2 miljoen euro.
Idem met de leegstandstaks. Wij kopen het gebouw van Actiris, van de overheid dus, en de dag nadat het verkocht is, heffen ze leegstandstaks. Waanzin. Je wordt hier echt leeggezogen. Om die taks te vermijden laten we een gebouw dat we kopen nu tijdelijk gebruiken door artiesten en creatievelingen.

En er is de duur van de vergunningsprocedure.
VANDENDRIESSCHE: (Zucht diep) Voor projecten als de onze wacht je in Brussel zes, zeven jaar op de vergunning. Jan en alleman kan bezwaar indienen. En als de vergunning wordt verleend, kunnen de tegenstanders nog naar de Raad van State, hop, weer makkelijk twee jaar erbij. Bij een erfgoed­project moet je bovendien niet alleen bij de dienst stedenbouw passeren, maar ook bij monumenten en landschappen. En die hebben een disproportionele macht.

Vandendriessche wil naar buiten, naar het hoekpand op de Zavel waar hij het project Grand Sablon 40 wil realiseren en waarvoor hij een bouwvergunning heeft aangevraagd. We lopen langs het plein, waar de wagens kriskras door elkaar staan. “Afschuwelijk. Net een autokerkhof”, moppert Vandendriessche wiens Rolls met chauffeur ergens in de buurt wacht.

Voor hem mag het plein autovrij worden. “Maak van de Sablon iets unieks. Er zijn genoeg parkings in de buurt.”

Het gebouw op nummer 40 is een monumentaal pand in beaux-artsstijl. R. Mallien Fourrures staat er in grote letters op het fronton. Raymond Mallien liet het in 1920 bouwen als bontmanufactuur met beneden een chique winkel en boven de ateliers. Toen de firma er in 1971 mee stopte, nam het Museum voor Post en Telecommunicatie er voor meer dan dertig jaar zijn intrek. Daarna had het bekende Franse veilinghuis Pierre Bergé er enige tijd een vestiging.

Vandendriessche kocht het grotendeels beschermde pand in 2023 nadat de vorige eigenaar was overleden. “Ik ben altijd verliefd geweest op dat gebouw,” vertelt hij.

Deftige ledenclub

Door de grote ramen en de elegante glazen inkomdeur is van buiten al te zien hoe schitterend het historische verkoop­salon gedecoreerd is: vergulde sierlijsten, spiegels, glas-in-lood, mooi parket en rondom fresco's van dames in bontjas en pelsdieren. Vandaag staan er in het salon designobjecten van galerie Objects with Narratives, die hier tijdelijk haar stek heeft.

Aanvankelijk wilde Vandendriessche van het gebouw een soort deftige ledenclub naar Brits model maken. Dat plan liet hij varen en hij ging op zoek naar een huurder voor het gehele, vijf verdiepingen tellende gebouw. Uiteindelijk – na meer dan een jaar onderhandelen – kon hij het Franse modehuis Hermès overtuigen om te verhuizen.

Het prestigieuze merk, dat nu op de Waterloo­laan zit, wil hier een grote winkel openen, met achteraan een tentoonstellingsruimte voor hedendaagse kunst. Boven zouden de kantoren voor de Benelux en de Scandinavische landen komen.

Het luxebedrijf formuleerde wel een aantal specifieke eisen. Vandendriessche wil het pand daarom niet alleen restaureren, maar ook een aantal ingrepen doen om het aan te passen aan de huidige normen en de nieuwe bestemming.

Enkel glas

Hij wijst naar de stalen ramen en inkomdeur met enkel glas. Die wil hij vervangen. ”Je krijgt het moeilijk verwarmd binnen”, zegt hij. “en één tik op het glas of een steentje en je zit erdoor.”

Voorts wil hij de benedenverdieping meer openmaken. Nu moet je door een smalle deur om vanuit de winkel de traphal en de achterliggende ruimtes te bereiken. “Met zo'n klein openingske heb je geen doorstroming.” Ook zouden de spiegeldeuren van de paskamers omgevormd worden tot vitrines.

Vandendriessche kreeg zopas het – bindend – advies van de Koninklijke Commissie voor Monumenten en Landschappen. En die gaat niet zomaar akkoord met alle gevraagde ingrepen. “Maar als er niets veranderd mag worden, zal Hermès niet komen. Het is een akkoord onder voorbehoud”, zegt Vandendriessche. “En wij kunnen de peperdure restauratie niet doen als we geen kapitaalkrachtige huurder voor het hele gebouw hebben. We willen hier 45 miljoen insteken.”

De nieuwe regering belooft de procedures te versnellen en wil het bindend karakter van het advies van de Koninklijke Commissie voor Monumenten en Landschappen afschaffen.
VANDENDRIESSCHE: Er zijn lichtpuntjes, ja. Wij zitten er helaas nog mee. We zullen wellicht in beroep moeten gaan bij de regering.

Is het in Vlaanderen zo veel makkelijker om historische panden te ontwikkelen?
VANDENDRIESSCHE: Daar denken ze constructief mee. Je moet het totale plaatje zien. Dit project zal een positieve impact hebben op heel de Zavel. Bovendien, als een waardevol gebouw niet wordt benut, gaat het in verval. Om het een nieuwe bestemming te geven, moet je bepaalde aanpassingen doen. In een klooster zullen geen nonnekes meer wonen, in een kazerne geen soldaten.

Volgend jaar wordt u tachtig. Waar haalt u de energie vandaan om deze lange, ingewikkelde projecten te blijven trekken?
VANDENDRIESSCHE: Ik ben gepassioneerd door die gebouwen en de passie haalt het van de rede. Ik heb niet de indruk dat ik werk: het is een hobby. Een van mijn hobby's. Ik ga over heel de wereld naar toprestaurants, topmusea, topverzamelaars en topconcerten. Veel liever dan ergens in de zon liggen.