Kantorenmarkt bijna over hoogtepunt heen

Het nieuwste jaarrapport van Jones Lang LaSalle toont aan dat de verschillen in huurprijzen de segmentering van de Brusselse kantorenmarkt verder doen toenemen. Terwijl de privésector zich steeds meer buiten het stadscentrum en in de periferie nestelt, zoeken de Belgische administraties steeds meer hun toevlucht binnen de Vijfhoek en de Noordwijk. De internationale administraties schurken zich nog steeds het liefst tegen de Europese vestigingen aan. Maar ondanks het succes van de Leopoldswijk lijken de torenhoge huurprijzen er stilaan over hun hoogtepunt heen te zijn. Ook de toenemende leegstand doet zich hier al een beetje gevoelen.

Naar goede gewoonte publiceert vastgoedgigant Jones Lang LaSalle in december een rapport om de balans op te maken van het voorbije jaar. En hoewel 2004 nog niet helemaal ten einde is, tekenen zich nu al enkele duidelijke tendensen en conclusies af.

Zo is de aangekondigde groei van de opname van kantoorruimte er niet gekomen, en in combinatie met het feit dat er wel een aanzienlijk aantal nieuwe ruimten zijn opgeleverd, heeft dat meer leegstand tot gevolg. Die steeg dit jaar tot 10,6 procent, goed voor 1,22 miljoen vierkante meter. Dat is een stuk hoger dan de 9,5 procent van eind 2003.

Zelfs in het zogenoemde Zakendistrict, het centrale gedeelte in de Vijfhoek en de Leopoldswijk, noteerde men een toename van de leegstand van 5,1 naar 6,4 procent. Terwijl de opname vrij gering bleef, werden er enkele grote projecten opgeleverd zoals Thurn & Taxis, het Botanic Building en Science 14. Jones Lang LaSalle verwacht dat de leegstand de komende maanden nog verder zal toenemen door de oplevering van onder meer het Madou Plaza (38.000 m²).

Buiten het Zakendistrict en in de periferie is de leegstand echter nog veel sterker toegenomen ten opzichte van vorig jaar. Hier is werkelijk een dieptepunt bereikt. Het toekomstige aanbod zal in 2005 vermoedelijk sterk verminderen door het opschorten van nieuwe constructies, zodat de situatie zich zal stabiliseren. Men verwacht dat het aanbod in 2005 hier slechts 40.000 vierkante meter zal bedragen, wat een pak minder is dan het gemiddelde van de laatste vijf jaar (150.000 m²). In totaal zou het aanbod in 2005 zich beperken tot 265.000 vierkante meter, toch tot 35 procent minder dan het gemiddelde van de voorbije vijf jaar.

Kloof
Terwijl de leegstand toeneemt, zakken de prijzen. In het Zakendistrict noteert men een lichte daling van de huurprijzen. De Brusselse tophuurprijs, die 295 euro per m² per jaar bedraagt voor een gebouw aan de Schumanrotonde, mag dan wel stabiel gebleven zijn, andere prijzen vertonen een lichte daling met enkele procenten. Buiten het Zakendistrict ziet men vooral de huurprijzen van leegstaande gebouwen fors dalen om nieuwe huurders te lokken. Het verschil tussen het Zakendistrict en de zone erbuiten wordt dus groter.
Doordat de huurprijzen van de verschillende districten steeds verder uit elkaar liggen, wordt de markt ook steeds meer opgedeeld naargelang van het type gebruiker. Zo zijn de federale administraties weggetrokken uit de Leopoldswijk om zich te groeperen in het stadscentrum en in de Noordwijk. De gewestadministraties hebben zich geconcentreerd in de Noordwijk, maar zijn nog op zoek naar grote gebouwen om hun diensten samen te brengen. De internationale administraties verkiezen dan weer de Leopoldswijk, en laten zich daarbij niet afschrikken door de hogere huurprijzen. Jones Lang LaSalle voorziet zelfs nog een toename in de vraag van de regio's en steden van de nieuwe EU-lidstaten. Alleen de Europese Commissie is op korte termijn nog op zoek naar kantoorruimte. Ze nam onlangs wel opnieuw haar intrek in het vernieuwde Berlaymontgebouw (120.000 m²), maar vastgoedspecialisten verwachten niet dat dit een enorm effect zal hebben op de Brusselse kantorenmarkt.

De Commissie zal naar alle waarschijnlijkheid zal geen erg belangrijke gebouwen vrijgeven; enkel een paar middelgrote gebouwen zijn al vrijgekomen door de verhuizing naar Berlaymont.

De enige echt positieve noot in het rapport betreft de vastgoedbeleggingen. Die doen het nog steeds prima. Het totale volume voor 204 bedroeg begin december al 2,2 miljard - dat is evenveel als het jaartotaal van 2003.