Bijbouwen in het land van leegstand

Kangoeroewonen, een student die intrekt bij een oudere: het zijn sympathieke initiatieven en ze zijn nodig, maar ze gaan de huisvestingscrisis niet oplossen. Niet alleen de allerarmsten, maar ook alleenstaande middenklassers hebben het moeilijk om een betaalbare woning te vinden. Naar aanleiding van de verkiezingen staat Brussel Deze Week stil bij het thema 'Huisvesting'.

E ven de feiten op een rijtje: op een kwarteeuw is de prijs van een gemiddelde woning met 469 procent gestegen, de prijs van een gemiddeld appartement met 300 procent. Op dezelfde tijd is de bevolking gestegen van 964.385 inwoners naar iets meer dan 1,1 miljoen. In dezelfde periode is Brussel ook fors verarmd. De overheid beloofde een decennium geleden 5.000 sociale woningen om de ergste nood te lenigen, maar er zijn vandaag maar 1.500 woningen bijgebouwd. De vastgoedmarkt sturen is een verre droom gebleken.

Daar komt nog eens bij dat bijna de helft van de Brusselse huishoudens uit één persoon bestaat. Een blik op de vastgoedsite immoweb leert alvast dat er vorige week woensdag maar 84 eenkamerflats waren die minder dan 500 euro per maand kosten. Wil je een beetje keuze hebben, dan moet je voor een studio of eenslaapkamerappartement alras tussen de 500 en 650 euro neertellen. Voor het gemiddelde inkomen is dat veel geld.
Twee specialisten ter zake leggen uit waar het met de Brusselse vastgoed- en huurmarkt naartoe gaat/moet.

Iedereen eigenaar
José Garcia van de Syndicat des Locataires, de Franstalige huurdersbond: “Brussel heeft heel uiteenlopende woningen nodig. In feite zijn er al genoeg woningen in Brussel, maar een te groot aantal staat leeg.”

“De echte vraag is hoe men wonen betaalbaar kan houden,” gaat Garcia verder. “Op de lange termijn moeten er meer sociale woningen bij komen, daarover is iedereen het eens. Op de korte termijn moet vooral de huurprijs vastgelegd worden zodat mensen niet te veel betalen. Bijbouwen is geen oplossing om de kosten te drukken, want aan het tempo dat de overheid nu sociale woningen bouwt, zal de huurprijs pas over meer dan twee eeuwen stabiliseren. Pas als je alle leegstand aanpakt en de privésector niet zomaar vrij spel geeft, kan je de wet van vraag en aanbod laten spelen.”

“Maar meer fundamenteel ben ik ervan overtuigd dat we naar een ander woonmodel moeten. Huren maakt een mens niet vrij. Wonen is een noodzaak, en het is dan ook logischer dat de overheid de toegankelijkheid voor een eigen woning vergroot. Concreet: mensen moeten makkelijk eigendom kunnen verwerven. Of je dat nu aanpakt door hen een toelage te geven of door meer woningen bij te bouwen, het idee blijft hetzelfde: alleen als iedereen eigenaar is, is iedereen fundamenteel geholpen. Want de huurmarkt stoelt meer en meer op speculatie, en dan vallen heel wat mensen sowieso uit de boot.”

Is daar dan geld genoeg voor? Garcia: “Zoals ik al zei: ik heb geen probleem met de vrije markt, want als die consequent wordt toegepast dan wordt de prijs in Brussel gedrukt. Maar men moet het spel eerlijk spelen, en dat kan alleen door de leegstand aan te pakken. En de huurprijs te plafonneren.”

“Kijk, ik hou ook van goede wijn, maar vanaf een bepaalde prijs betaal je alleen nog de goede naam en niet het product. Dat is ok voor luxeproducten, maar niet voor woningen.”

Weinig eenpersoonsflats
Maar nieuw woonmodel of niet, kooplustigen die vandaag een nieuwe woning zoeken – verkavelingen zijn er amper of niet in Brussel – zijn aangewezen op een appartement. Huizen zijn namelijk moeilijk te vinden. Olivier de Clippele is volksvertegenwoordiger voor de MR, maar in zijn niet-politieke leven ook notaris. Hij kent de markt dus vanuit twee verschillende perspectieven.

De Clippele: “Meer bemiddelde kopers gaan tegenwoordig op zoek naar kleinere woningen, bijvoorbeeld appartementen met twee slaapkamers kleiner dan honderd vierkante meter. Dat strookt met hun budget dat zij voor zo’n woningen over hebben: tussen de 200.000 en 300.000 euro.”

“Alleenstaanden daarentegen – zelfs zij met een gemiddeld inkomen – hebben het zeer moeilijk om iets te kopen, tenzij ze een goedgevulde spaarboek hebben of kunnen rekenen op een royale bijdrage van ouders of grootouders. Er staan ook niet zoveel studio’s of appartementen met één slaapkamer te koop. De gemeenten leveren niet gemakkelijk stedenbouwkundige vergunningen af voor eenpersoonsflats.”

“Studio’s zijn meer naar de huurdersmarkt gericht. Dat heeft zo zijn oorzaken. Eén gebouw in eigendom van één eigenaar is makkelijker te beheren dan een gebouw met veel eigenaars. Dat geldt ook voor renovaties.”
“Alle gemeenten werken ook de opdeling van opbrengsthuizen in kleinere wooneenheden tegen omdat ze schrik hebben om een ‘problematische’ bevolking aan te trekken. Politieke kleur speelt daarbij geen rol, het gebeurt in liberale gemeenten, maar evenzeer in socialistische en christendemocratische.”

Duur Brussel
Volgens de Clippele valt het voor huurders al bij al nog mee op de Brusselse huurmarkt, in tegenstelling tot wat Jose Garcia zegt. De Clippele heeft dan ook de middenklasse als klant. “De huurprijzen zijn in 2012 voor het eerst in de recente geschiedenis met twee tot drie procent gezakt. De huurmarkt heeft een zeker evenwicht gevonden. Toch hoor ik vaker dan voorheen klachten van eigenaars die het moeilijk hebben om solvabele huurders vinden. Wat verwacht een eigenaar van zijn huurder? Huurders die hun eigendom netjes onderhouden, die goed overeenkomen met andere huurders en die uiteraard hun huur betalen. Ook huurders vinden voor villa’s wordt steeds moeilijker.”

Toch vindt de volksvertegenwoordiger dat er aan de lage lonen en leefloners moet gedacht worden. De Clippele heeft in het parlement een voorstel ingediend voor een huurtoelage voor mensen met een laag inkomen. De Clippele: “De leeflonen en de lage lonen zijn in heel België gelijk, terwijl huren in Brussel veel duurder is dan in de rest van het land.”

Open Ruimte
De voorbije jaren was er regelmatig verzet tegen het volbouwen van open ruimte. Zo heeft de stad Brussel heel Neder-Over-Heembeek volgebouwd en plant ze hetzelfde met Haren. Het verzet is vaak tegen de komst van sociale woningen gericht, maar niet exclusief. Zo hebben de studenten van de ULB zich fel geweerd tegen de komst van nieuwe luxe-appartementen op hun groene campus.

Het wekt verwondering dat er bouwvergunningen afgeleverd worden voor het volbouwen van groene ruimtes terwijl de leegstand al 25 jaar amper daalt. Exacte cijfers zijn er niet, maar het aantal leegstaande woningen wordt nog altijd tussen de 15.000 en de 30.000 geschat. Van een doelgerichte en efficiënte leegstandspolitiek is er de voorbije kwarteeuw dan ook geen sprake geweest. Een paar jaar geleden werd een lovenswaardige poging ondernomen om private eigenaars van leegstaande kantoorgebouwen aan te sporen om hun eigendom tot appartementen te verbouwen. Helaas blijkt een niet onbeduidend aantal appartementen ongeschikt en bovendien zijn het dure ingrepen.

De volgende regering zal heel nieuwe paden moeten bewandelen. Nog steeds verlaten jonge mensen de stad. Nog steeds hebben alleenstaanden het moeilijk. Nog steeds zijn er niet genoeg sociale woningen. Als de volgende Brusselse regering binnenkort nog eens x aantal sociale woningen vooropstelt, dan heeft ze de boodschap gewoonweg niet begrepen.