De Anderlechtse Haard (4): Leven & leegstand in de tuinwijken

Al jaren ontsiert leegstand de charmante straatjes en pleintjes van de tuinwijken Het Rad en Goede Lucht. Van de 158 onbewoonbare woningen van de Anderlechtse Haard liggen er 98 in een van die twee tuinwijken. Maar er gloort hoop: van veertig huisjes is de renovatie eind februari begonnen. De restauratie van nog eens veertig andere zou tegen eind dit jaar van start moeten gaan.

H et Rad en Goede Lucht in Anderlecht zijn beschermde tuinwijken, die net als hun soortgenoten tijdens het interbellum zijn gebouwd. De meeste huizen in deze wijken zijn dan ook tussen tachtig en negentig jaar oud - en behoorlijk aangetast door de tand des tijds.

Dat is niet het enige probleem. De arbeidershuisjes voldoen niet aan de Huisvestingscode. Ze hadden bijvoorbeeld oorspronkelijk geen badkamer en beantwoorden al helemaal niet aan de huidige veiligheidsnormen. Dat heeft verstrekkende gevolgen voor de huisvestingsmaatschappijen. Renoveren is een tijdrovende en dure opdracht, waar veel huisvestingsmaatschappijen liever van afzagen en sommige - zoals de Anderlechtse Haard - nog altijd van afzien. Tot de jaren 1990 werden dan ook heel wat van deze huisjes verkocht aan particulieren, die er wat graag hun geld in wilden investeren. Van de meer dan zeshonderd huisjes die de Anderlechtse Haard in Het Rad aanvankelijk bezat, heeft ze meer dan de helft verkocht. Maar sinds 1990 is er een moratorium (uitstel, opschorting) van kracht op de verkoop van sociale woningen: aan deze verkooppolitiek moest paal en perk worden gesteld.

Vandaag heeft de Anderlechtse Haard nog 244 huizen in Het Rad. Door de strengere Huisvestingscode, die in diezelfde periode van kracht werd, konden huisvestingsmaatschappijen de huisjes, zodra een huurder eruit vertrokken was, niet meer verhuren voordat de noodzakelijke aanpassingen verricht waren. Op die manier kwamen heel wat huizen in snel tempo leeg te staan. In allerijl moesten er grote renovatieprogramma's opgezet worden. In 2000 werden bijvoorbeeld 24 arbeidershuisjes in ijltempo gerenoveerd. Wijkcomité Het Rad bracht de 'bedenkelijke' kwaliteit van de renovatie vorig jaar al in een rapport onder de aandacht. De belangrijkste gebreken op een rijtje: "waterleidingen die al na zeven jaar verroest zijn; vocht en schimmelproblemen in de huizen; problemen met de evacuatie van het afvalwater in de woningen; elektrische installaties en verwarmingsketels die niet conform de wettelijke voorschriften zijn; geen trapleuningen". De in 2000 gerenoveerde woning van Nadia Messari, die we in het tweede deel van deze reeks belichtten), is daar het levende bewijs van.

Prijs omhoog
In Het Rad en Goede Lucht samen staan op dit moment 98 huizen leeg. Het overgrote deel daarvan, ongeveer tachtig huisjes, staat al een tiental jaar leeg.

Voor tachtig huizen staat er nu een renovatie op stapel, al heeft die heel lang op zich laten wachten. Op een leegstaand huis op het Lustplein hangt al jaren een bord dat de renovatie van veertig huizen aankondigt (kostprijs: 2.082.000 euro). Concrete actie is al die tijd uitgebleven.

Het uur van de waarheid is nu wel aangebroken. Volgens de planning van de Anderlechtse Haard begon de renovatie van de eerste veertig huizen op 20 februari. In april volgend jaar zou de werf opgeleverd moeten worden. Pittig detail is dat de kostprijs van de renovatie nu 2.869.890,05 euro bedraagt, oftewel 787.890,05 euro meer dan aanvankelijk geraamd.

De renovatie stond al ingeschreven in het vierjarenplan 2002-2005 en heeft dus een vertraging van vier jaar opgelopen. Op zoek naar een verklaring voor die vertraging komen we in de bureaucratische tredmolen terecht. De Anderlechtse Haard had in 2005 het aanvankelijke renovatiedossier ter goedkeuring doorgestuurd naar de overkoepelende Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij. Aangezien de huizen beschermd patrimonium zijn, moest ook Monumenten en Landschappen erop toezien dat de originele architectuur behouden bleef. Op dat laatste criterium haalde het renovatiedossier een onvoldoende, waardoor de hele operatie overgedaan moest worden. "Doordat de huisjes nog eens zoveel tijd moesten leegstaan en dus ook verder verkrotten, is de kostprijs ook aanzienlijk gestegen," zegt Guy Vandecasteele, de voorzitter van de Anderlechtse Haard. "Er moest dan ook een nieuwe procedure opgestart worden om de herziene kredieten te verkrijgen."

Sociale huisvesting op de korrel
De organisatie van de sociale huisvesting loopt niet gesmeerd. Wij gingen op zoek naar knelpunten, in Brussel, maar ook in Vlaanderen.

* 'Baronieën'
Uit het eerste deel van deze reeks bleek al dat de politieke inmenging in de maatschappij de gang van zaken aanzienlijk kan vertroebelen. Ook vandaag speelt dat sommige huisvestingsmaatschappijen parten. Daniel Cremer (Ecolo) stapte eind vorig jaar op als voorzitter van de Vorstse Haard. Een van de redenen voor zijn ontslag was dat de directeur hem tegenwerkte. "De huidige directeur werd al in 1986 aangesteld door de PS en heeft dus achttien jaar onder MR-bewind moeten functioneren. Dan heb je ten eerste een objectieve vijand als baas. Ten tweede zijn 'politieke vrienden' zeker geen waarborg voor ervaring en competentie in het vak, integendeel."

Een ander heikel punt is de versnippering van het huisvestingsbeleid. De 33 openbare vastgoedmaatschappijen maken de sociale huisvesting in Brussel tot een ingewikkeld kluwen. Daardoor is het als overheid heel moeilijk om het overzicht te behouden en een efficiënt beleid te voeren. Om de versnippering tegen te gaan, pleitte het Brusselse parlementslid Carla Dejonghe (Open VLD) vorig jaar al voor fusies, om uit te komen bij één grote maatschappij per gemeente.

Dat zou overigens geen primeur zijn. In Antwerpen fuseerden vier huisvestingsmaatschappijen vorig jaar al tot één grote. Dat heeft volgens stadsbouwmeester Kristiaan Borret, die deze maatschappij begeleidt, onmiskenbaar voordelen. "Ik kan veel efficiënter werken omdat ik maar één aanspreekpunt heb. Bovendien levert de fusie een belangrijk schaalvoordeel op. Als je de krachten bundelt, kun je investeren in een goede omkadering, zoals een professionele technische dienst."

In de rest van Vlaanderen spreekt men weleens van de 'baronieën van de sociale huisvesting'. Vlaams Bouwmeester Marcel Smets biedt aan huisvestingsmaatschappijen die dat willen, steun bij het opzetten van werven. "Helaas zijn niet alle huisvestingsmaatschappijen vragende partij. Het zijn vaak tweederangspolitici die in de raden van bestuur zetelen en zich heel hard aan hun postje vastklampen; ze verzetten zich tegen elke vorm van inmenging in de maatschappij. Dat werkt natuurlijk heel verlammend."

Toch is dit geen zwart-witverhaal. In het Brusselse gewest hebben in kleine maatschappijen (zoals Ieder Zijn Huis) de huurders inspraak in het bestuur, precies door de kleinschaligheid. Die maatschappijen kunnen ook veel korter op de bal spelen als er huurdersklachten zijn. Bij de grote Brusselse huisvestingsmaatschappijen, zoals de Anderlechtse of de Brusselse Haard, is dat een knelpunt.

* 'Detectivewerk'
De belangrijkste taak van een huisvestingsmaatschappij als het gaat over renoveren of nieuwbouw, is om goede architecten en bouwfirma's in te schakelen. Hier loopt het vaak mis. Een architect kiezen verloopt via een offerte, een soort wedstrijd waaraan architecten kunnen deelnemen om een opdracht in de wacht te slepen. De wedstrijd wordt georganiseerd door de opdrachtgever, in casu de huisvestingsmaatschappij, die goed moet omschrijven waar ze naartoe wil met het project en aan welke stedenbouwkundige regels de architecten zich moeten houden (in vakjargon: de projectdefinitie). In de praktijk slagen huisvestingsmaatschappijen daar niet altijd in.

De architect Jan Maenhout is zowel in Vlaanderen als in Brussel actief. Volgens hem ligt er een wereld van verschil in de werkomstandigheden. "Als je in Brussel werkt, moet je vaak eerst 'detectiefje' spelen. Je moet de werf opmeten en alle stedenbouwkundige voorschriften opzoeken. Daar kruipt enorm veel tijd in. Ik heb me in 2004 bijvoorbeeld kandidaat gesteld voor de renovatie van arbeidershuisjes in Het Rad. Maar ik ben afgehaakt omdat er veel te veel administratie bij kwam kijken. Het is jammer, maar om die reden is het veel interessanter om in Vlaanderen te werken."

Toch zou er beterschap (moeten) zijn. Om de huisvestingsmaatschappijen te begeleiden bij offerteaanvragen en aanbestedingen, heeft het Brussels Gewest in 2006 een cel opgericht met drie architecten en twee juristen die de maatschappij met raad en daad bijstaan. "De cel zorgt ervoor dat de algemene kwaliteit van de projecten verbetert en dat ze sneller vorm krijgen," zegt staatssecretaris voor Huisvesting Françoise Dupuis (PS).

Na een rondvraag bij architecten blijkt er toch nog wel werk aan de winkel te zijn. Nadat de architect is aangeduid, moet de huisvestingsmaatschappij via een openbare aanbesteding een bouwfirma aanstellen. Daarvoor geldt wettelijk maar één criterium: de prijs. Maar is de goedkoopste ook de beste? Daniel Cremer (Ecolo) heeft daarover ernstige twijfels: "In de rea­liteit zien we dat de firma's een onrealistisch lage prijs vragen, een prijs waarvoor ze het werk onmogelijk tot een goed einde kunnen brengen. Ze nemen dan andere bedrijven in onderaanneming, waardoor het op de werf een echte knoeiboel wordt. Door dat geknoei wordt de uiteindelijke kostprijs de hoogte in gedreven." Bruno Lahousse, gedelegeerd bestuurder van de Anderlechtse Haard, ontkent dat probleem niet, maar: "Je kunt veel onheil vermijden door een gedetailleerd contract op te stellen waarin de plichten van de aannemer duidelijk vermeld staan."

Verkopen dan maar?
Monumenten en Landschappen beschermt waardevol erfgoed, zoals de huisjes in Het Rad. Maar de praktijk leert dat huisvestingsmaatschappijen er maar moeilijk in slagen de huizen goed te onderhouden. Velen stellen zich (al dan niet openlijk) de vraag of een sociale huisvestingsmaatschappij moet investeren in dure renovaties aan beschermde huisjes. Privé-investeerders zouden misschien wél de nodige middelen hebben om de huisjes op te knappen; het patrimonium zou dus in betere handen zijn. Ook Guy Vandecasteele, de voorzitter van de Anderlechtse Haard, heeft zo zijn bedenkingen: "Elke week krijgen we aanvragen van geïnteresseerden om een arbeidershuisje te kopen. We zouden daar graag op ingaan en de opbrengst investeren in nieuwbouw. Maar dat mag dus niet."

Françoise Dupuis is zeker geen voorstander van de verkoop: "In de eerste plaats zou de verkoop leiden tot een lager aantal sociale woningen, en dat druist in tegen het beleid dat dient te worden gevoerd. Het is mijn doel het aantal woningen te verhogen. Rekening houdend met de bouwkosten, en met de schaarste van betaalbare bouwterreinen, zou de verkoop van bestaande woningen bovendien niet volstaan om de bouw van nieuwe woningen te financieren."

:: Deze reportage kwam tot stand met de steun van het Fonds Pascal Decroos voor Bijzondere Journalistiek. Meer info op www.fondspascaldecroos.org