Reportage

Op stap met de EPB-controleurs: ‘De ene is razend, de andere biedt een envelopje aan’

Kris Hendrickx
© BRUZZ
23/11/2023
© Bart Dewaele | Uiteindelijk zal een softwareprogramma bepalen welk energielabel dit huis uit de jaren 1980 krijgt, op basis van alle gegevens die controleur Bert Verelst verzamelt.

Stijgende energieprijzen, huizen die je aan de straatstenen niet kwijtraakt en een verbod op huurindexatie: het energielabel van een woning won de voorbije jaren snel aan belang. De druk op de schouders van de certificateurs is navenant, merken we tijdens een huisbezoek en een belronde. “Een boze huurder vond het label veel te goed.”

Zou er isolatie in de spouwmuren zitten? Hmm, moeilijk te zien.” Bert Verelst, EPB-certificateur, kan veel, maar dwars door de muur kijken hoort daar niet bij. Tot Verelst een kleine ventilatiegleuf ontdekt in een voeg. De man tovert een lang en fijn stokje te voorschijn en begint te peuteren. Het resultaat: veertig jaar oud stof en overblijfselen van insecten, maar van isolatie geen spoor. “Niet zo verwonderlijk,” vindt Verelst. “Toen dit huis in 1980 werd gebouwd, kostte energie bijna niets.”

Op zolder wacht wat later een gelijkaardige kwestie. Tegen het dakgebinte zijn gipsplaten aangebracht, maar zit daar wel isolatie achter? “Als certificateur doen we normaal geen destructieve test, maar hier heeft de eigenaar zelf een gat gemaakt,” legt Verelst uit. Hij laat zijn meetlat in de dakstructuur verdwijnen. “Acht centimeter rotswol, ook dat is standaard voor toen. Vandaag zou zo'n dak zeker achttien centimeter isolatie krijgen.”

“Mensen vragen vaak een kladversie, zodat ze zien wat nodig is voor een beter label”

Stéphanie van der Straeten, EPB-certificateur

1867 EPB Certificateur 15

We bevinden ons in een residentiële uithoek van Elsene, in een straat met de welluidende naam Ridderzwammengaarde. Gastheer Philippe Thiriaux bestelde de controleur om zijn ouderlijke huis te laten beoordelen. Het interieur straalt nog heel hard de jaren 1980 uit. Denk aan een zitput, geel glas in de tussendeuren en typische keukentegeltjes. Zijn moeder is een jaar geleden verhuisd en het pand wordt weldra verhuurd of verkocht. Wat het ook wordt, een EPB-certificaat is dan verplicht.

EPB? Dat staat in Brussel voor Energie Prestatie van Gebouwen (in Vlaanderen staat de B voor binnenklimaat), een systeem dat bestaat sinds 2011. Zo'n certificaat bepaalt in de eerste plaats hoeveel warmteverlies een bepaald gebouw lijdt per vierkante meter. Het is een theoretische oefening, waarbij niet het reële verbruik telt, maar de structuur van het gebouw en de energiebesparende maatregelen. Een analyse van die factoren levert in Brussel een waarde op van A tot G.

Tussen die verschillende labels ligt een enorme energiekloof: een woning met een label A verbruikt zo minstens zeven keer minder energie dan een woning met G, maar het verschil kan nog veel groter zijn. Het aantal woningen met een A – bijna altijd nieuwbouw – maakt maar 1 procent uit van het gebouwenbestand, terwijl G goed is voor 30 procent van de gebouwentaart.

1867 EPB Certificateur 11
© Bart Dewaele | Bert Verelst is EPB-controleur. Hij scant en screent huizen, zodat hij ze de juiste energiescore kan geven.

De score van dit huis zal pas duidelijk worden als de certificateur alle mogelijke waarden heeft ingegeven in een berekeningstool: het bewoonde luchtvolume (hoe hoger het plafond, hoe hoger het verbruik), de omvang van de buitenmuren, de afmetingen en kwaliteit van de ramen, het type verwarming (hier een moderne gasketel), de aanwezigheid van isolatie en ventilatie: het speelt allemaal een rol. Of Bert Verelst een gokje kan wagen? “Een E of een F wellicht, maar de software heeft het laatste woord.”

Iedereen minstens een C

Het certificaat werd oorspronkelijk in het leven geroepen om kopers en huurders van woningen een snel beeld te geven van hoe energiezuinig een woning is. Veel belang leken die daar oorspronkelijk niet aan te hechten. Maar daar kwam de voorbije jaren verandering in. Duurdere energieprijzen zorgden ervoor dat kopers en huurders veel gevoeliger werden voor de score. Bovendien porren overheden woningeigenaars steeds nadrukkelijker om de EPB-score te verbeteren. Zo werkt de Brusselse regering aan een ordonnantie die tegen 2033 komaf maakt met woningen met de slechtste scores (F en G). Tegen 2050 moeten alle woningen minstens C halen.

1867 EPB Certificateur 9
© Bart Dewaele | Bert Verelst: “Ik had al eens iemand aan de lijn die boos was omdat ik volgens hem een té goed label had toegekend, waardoor zijn huur dreigde te stijgen.”

Er zijn nog meer redenen die het belang van een EPB-label doen toenemen. Zo gebruikte het Brusselse beleid de score het afgelopen jaar ook om de huurindexering te beperken. Wie een appartement met een score F of G verhuurde – ook weleens een 'energiezeef' genoemd – mocht tijdelijk zijn huur niet indexeren. En sowieso zal elke eigenaar – verhuurder of niet – tegen 2031 een EPB-certificaat moeten kunnen voorleggen. Ook banken die een woonkrediet overwegen moeten de EPB-score opvragen, die mee de waarde van een woning bepaalt.

Al die elementen samen leiden ertoe dat woningen met een slechte energiescore vandaag maar moeilijk verkocht raken. Tegelijk zet het systeem heel wat eigenaars wel degelijk aan om een energierenovatie door te voeren, in die mate dat de Brusselse premiepot dit jaar vroegtijdig leeg was.

Het gewicht van het EPB-label zet extra druk op de certificateurs. Dat merkt ook Bert Verelst. “Ik herinner me een eigenaar die veel moeite had gedaan om een zolderverdieping zoals deze te renoveren (we bevinden ons in een grote zolderzaal, waar een biljarttafel nog aan de jeugd van Thiriaux herinnert, red.). Toen bleek dat het EPB-label helemaal niet goed was, was hij razend.” Op zulke momenten moeten de controleurs hun beste pedagogische talenten bovenhalen, weet Verelst. In dit geval moest hij uitleggen dat een zolderappartement onder een schuin dak praktisch geen C kán halen in Brussel.

De druk op de certificateurs kan verschillende vormen aannemen. Zo vertelt een collega van Verelst aan de telefoon dat ze al een paar keer een envelopje met geld aangeboden kreeg om een betere score af te leveren. “Natuurlijk heb ik dat niet aanvaard, ik vond het vooral beledigend. De stemming kantelde trouwens vooral sinds de Brusselse regering de indexering van huren verbood voor panden met de slechtste scores.” Sindsdien laten ook de huurders soms van zich horen. Bert Verelst: “Zo had ik al eens iemand aan de lijn die boos was omdat ik volgens hem een té goed label had toegekend, waardoor zijn huur dreigde te stijgen.”

Certificateurs die voor een groot bedrijf werken, krijgen vaak een hels tempo opgelegd, waardoor het moeilijk wordt om grondig te werken, vertelt Martine, nog een controleur die liever niet onder haar eigen naam getuigt. “Mensen worden uitgeperst als citroenen en moeten ofwel veel overuren kloppen ofwel onnauwkeurig werken.”

1867 EPB Certificateur 14
© Bart Dewaele | Er zijn geen bewijzen dat er dakisolatie is, dus maakte de eigenaar een gat waar Bert Verelst zelf kan kijken.

Eén woning, vijf resultaten

Het fenomeen van de boze klant kende begin dit jaar een piek. Een reportage van de RTBF toonde toen hoe vijf certificateurs voor hetzelfde appartement vijf verschillende waarden afleverden, tussen 179 kWh (D) en 264 kWh (E). “Mensen waren toen plots veel agressiever als een certificaat hen teleurstelde,” herinnert Stéphanie van der Straeten zich. “Dat het allemaal à la tête du client was, hoorden we toen vaak.” De vergelijking zette nog eens een merkwaardige regel in de verf: in Brussel kan een eigenaar verschillende certificateurs laten komen en dan kiezen over welk resultaat hij of zij communiceert.

Helemaal verbaasd was Van der Straeten niet over die verschillende resultaten in de RTBF-reportage. “De berekeningstool gaat er standaard van uit dat er weinig energiebesparende ingrepen zijn. Hoe meer je zoekt, hoe beter het EPB-certificaat kan worden.”
Martine wijst erop dat een EPB-onderzoek enkel in theorie een exacte wetenschap is. “Er zijn zoveel kleine bijzonderheden die je over het hoofd kan zien in die Brusselse huizen, dat er snel wat verschil zit tussen twee certificaten voor één plek.”

1867 EPB Certificateur 5
© Bart Dewaele | Bezoek aan de kelder

Van der Straeten, die ook in Vlaanderen werkt, vindt dat de overheden veel meer moeten communiceren over de energiemaatregelen. “Als eigenaars niet goed geïnformeerd zijn, krijgen wij de volle laag. Dat gebrek aan info is een feit: dit jaar zag ik een huis waar iemand zes centimeter dakisolatie had aangebracht in plaats van het drievoud.”

Of de certificateurs goed werk leveren, wordt gecontroleerd door Leefmilieu Brussel. Alleen lijkt die controlecapaciteit beperkt. “In de twaalf jaar dat ik dit werk doe, ben ik misschien twee keer gecontroleerd,” zegt één certificateur.

Gevraagd om een reactie laat het kabinet van minister van Energie Alain Maron (Ecolo) enkel weten dat Leefmilieu Brussel één extra inspecteur heeft aangenomen. Het kabinet legt ook uit dat de regering aan een hervorming van de EPB-regeling werkt. Nieuwbouw, bestaande gebouwen, woningen en tertiaire panden zouden dan op dezelfde manier worden behandeld. Een toekomstige kruispuntbank moet dan weer verhinderen dat er verschillende certificaten bestaan voor één woning.

Terug naar ons huis in Elsene. Enkele dagen na het bezoek krijgt Philippe Thiriaux zijn EPB toegestuurd. Het blijkt een nipte D-, beter dan de gok van de certificateur. “De beperkte isolatie en de moderne ketel spelen mee, maar ook de relatief grote oppervlakte, met onder meer een bewoonbaar deel in de kelder,” legt Bert Verelst uit.

Het certificaat omvat een score, maar wil eigenaars ook aanzetten om verdere stappen te ondernemen. Verderop in het document bevinden zich concrete tips daarvoor. De voor- en achtergevel isoleren zou voor Thiriaux een reuzensprong betekenen, van 210 kWh per vierkante meter naar 150, goed voor een nipte C. In volgorde van belang volgen dan: een volledig ventilatiesysteem, vloerisolatie, moderner dubbel glas en een betere dakisolatie. Al die maatregelen moeten het huis naar een niveau B krijgen.

Thiriaux is alvast blij met zijn D-score als we hem bellen. Of hij nog extra energierenovaties zal uitvoeren? “Mocht ik het huis zelf gaan bewonen wel. Dan had ik wellicht de spouwmuren en vloer geïsoleerd en ook de ventilatie verbeterd, dat lijkt me niet zo duur. Maar voor mij wordt dit een opbrengsthuis, dus zal ik eerder wat renoveren om het pand op te frissen.” Toch toont Thiriaux zich opgetogen over het certificaat. “De renovatietips zetten je wel aan het nadenken.”
Veel eigenaars voegen wel degelijk de daad bij het woord, merkt Stéphanie van der Straeten. “Mensen vragen me vaak een kladversie, om dan te zien wat ze precies moeten doen om een beter label te halen. Zo heb ik zeker honderd dossiers openstaan. Het systeem heeft dus wel effect.”

Fijn dat je wil reageren. Wie reageert, gaat akkoord met onze huisregels. Hoe reageren via Disqus? Een woordje uitleg.

Lees meer over: Brussel, Milieu, Stedenbouw, energielabel, EPB-controleur, certificaat

Iets gezien in de stad? Meld het aan onze redactie