Regulering huurprijzen in Brussel: ‘Huurplafond gaat uit van foute referentieprijzen’

Socialisten, groenen en communisten willen de huurprijzen reguleren in Brussel door eigenaars te verbieden om ‘buitensporige huurprijzen’ te vragen. Maar de cijfers om te bepalen wat ‘buitensporig’ is, zijn niet betrouwbaar. Dat vinden MR, Les Engagés, Open VLD en Défi.

PS en Ecolo hebben een wetsvoorstel ingediend dat verhuurders in de toekomst verplicht zich aan een huurrooster te houden.

De huur van een woning mag niet meer dan twintig procent hoger liggen dan de referentieprijzen voor een bepaald type woning in een bepaalde wijk. Huurprijzen die daarboven gaan zijn, volgens die wet, ‘vermoedelijk buitensporig’. In dat geval kan de huurder naar de vrederechter trekken om een verlaging te vragen. Dat geldt ook voor bestaande huurcontracten.

De wet laat ruimte voor interpretatie. Een woning met bepaalde comfortvoordelen mag wél boven de twintig procent van referentiehuurprijzen gaan. Omgekeerd kunnen contracten voor huurwoningen met 'substantiële kwaliteitsgebreken' ook bij een niet-buitensporige huurprijs al voor de vrederechter gebracht worden.

De PTB en Team Fouad Ahidar hebben het wetsvoorstel van Ecolo en PS mee ondertekend. De bedoeling is om het in voege te laten gaan op 1 mei 2025.

‘Niet representatief, niet betrouwbaar’

In de commissie Huisvesting van het Brussels Parlement was vooral dat huurrooster, dat al bestaat, maar vandaag nog indicatief is, onderwerp van debat.

Volgens de MR is het huurrooster, dat de basis vormt om de ‘buitensporige huurprijzen’ te bepalen, niet up to date. Louis de Clippele (MR): “Het volstaat om naar vastgoedwebsites te gaan (zoals immoweb, red): de huurprijzen op die website liggen zo goed als allemaal twintig procent hoger dan de referentiehuurprijzen. Die reflecteren dus niet de reële vastgoedmarkt.”

Volgens de Clippele betekent dat dat in Brussel, als het wetsvoorstel het haalt, een groot deel van de huidige huurprijzen onwettig zullen zijn en dus naar beneden moeten worden bijgesteld. “Dat is nooit eerder gebeurd. In andere landen met een huurprijsregulering hebben ze wel eerder huurprijzen geplafonneerd, of bevroren, maar nog nooit de huurprijzen verlaagd.”

De Clippele wijst ook op de wetenschappelijke studies die aantonen dat bij een huurprijsregulering in Europese steden uiteindelijk de huurder de dupe is, omdat investeerders zich terugtrekken en er een krapte op de woonmarkt ontstaat.

'Uitstel tot 2027'

Ook Les Engagés is sceptisch over het huurrooster, dat de basis vormt om de ‘buitensporige huurprijzen’ vast te stellen.

Parlementslid Marie Cruysmans (Les Engagés): “De gegevens dateren van 2018, 2019 en 2020, zijn onvolledig, weinig wetenschappelijk samengesteld en willekeurig. De software met de verschillende criteria is niet transparant. Precies daarom heeft de vorige regering beslist om over te gaan tot de verplichte registratie van de huurcontracten in het Brussels Gewest. Om betrouwbare cijfers te krijgen.”

Volgens Cruysmans is het dan ook niet logisch om nu al de huurprijzen te gaan reguleren op basis van onnauwkeurige cijfers.

Open VLD en Défi hebben om dezelfde reden een amendement ingediend om het wetsvoorstel uit te stellen tot januari 2027. Dat geeft Brussel de tijd om de geregistreerde huurcontracten te analyseren en een representatief huurrooster te maken, aldus parlementslid Imane Belguenani (Open VLD). Open VLD is niet tegen het aanpakken van buitensporige huurprijzen, maar het moet wel juridisch waterdicht zijn.

'Vrederechter heeft laatste woord'

Parlementslid Martin Casier (PS), indiener van het wetsvoorstel, geeft toe dat het huurrooster voor discussie vatbaar kan zijn en dat er altijd gediscussieerd kan worden of een huurprijs buitensporig is of niet. “Maar in 2023 hebben we wel de methodologie verfijnd zodat absurde fouten uit het huurrooster zijn verdwenen,” zegt Casier.

Hij wijst er ook op dat het uiteindelijk aan de vrederechter is om, geval per geval, een uitspraak te doen. Daarnaast kan ook de paritaire huurcommissie, waar vertegenwoordigers inzitten van eigenaars- en huurdersverenigingen en dat wordt voorgezeten door procureur des Konings Julien Moinil en vrederechter Martin Mosselmans, een advies afleveren en bemiddelen als een huurprijs door een huurder wordt aangevochten.

De commissie Huisvesting van het Brussels Parlement heeft beslist om de komende weken verder hoorzittingen te houden over de huurprijsregulering. Dat geeft de Raad van State de tijd om het wetsvoorstel onder de loep te nemen. Die heeft daar 60 dagen de tijd voor.