De opvolger van de WTC-torens is een aarzelende pionier van de nieuwe Noordwijk

Woningen, een werkplek voor duizenden Vlaamse ambtenaren en met The Standard nu ook een chic lifestylehotel: het ZIN-gebouw in de Noordwijk moet een pionier worden van de nieuwe, levendige Noordwijk. Een bezoek leert dat het die ambitie maar deels waarmaakt. “Een middenklassebubbel tussen arme wijken is niet duurzaam.”

Helemaal op de bovenste verdieping van The Standard ligt rooftoprestaurant Lila29. Net als elders in het hotel ziet een bezoeker het meteen: er is veel aandacht besteed aan sfeer en interieur. Van het op maat gemaakte meubilair over de stijlvolle lambrisering tot de doorzichtige gordijnen die zithoeken afscheiden, niets is aan het toeval overgelaten. Het geheel ademt een soort neo art-decostijl, die wat aan het Flageygebouw doet denken, maar dan huiselijker.

Het restaurant heeft nog een troefkaart: een weergaloos uitzicht op de 29ste verdieping. Aan een zijde overschouwen de restaurantbezoekers een daktuin van 1.500 vierkante meter, die ze delen met hotelgasten, de bewoners van het gebouw en de Vlaamse ambtenaren. Aan de andere kant ontvouwt zich het stadslandschap van Brussel. Thurn & Taxis, de Upsitetoren, het kanaal en op de voorgrond het versnipperde Maximiliaanpark en de sociale woningen.

De hotelkamers iets lager tonen dezelfde aandacht voor design. Met hun gevelbedekkende vensterpartijen voelen de ruimtes aan als een uitkijkplatform op de Noordwijk of, met de alomtegenwoordige gordijnen dicht, een warme cocon die de wereld rondom laat verdwijnen. Kostprijs? Van 169 euro tot ruim 700 euro per nacht.

Brussel is de eerste vestiging van The Standard op het Europese vasteland. De hotelketen, met vestigingen in onder meer Ibiza, Pattaya, New York, Londen en Bangkok, profileert zich als lifestylehotel. Daar hoort niet enkel een uitgekiend interieur bij, maar ook veel aandacht voor muziek en een uitgebreid activiteitenprogramma. “Voor de sfeer hebben we een environmental curator, die op licht, inrichting, akoestiek en muziek let,” vertelt Nienke Verwer, director of marketing & culture bij de Brusselse vestiging. “En op termijn zullen we onder meer concerten en dj-sessies organiseren, yogalessen en een soort verklede bingo, een traditie bij The Standard.”

Trottoirballet

The Standard is maar een van de drie gebruikers van het ZIN-gebouw, op de hoek van de Albert II-laan en de Simon Bolivarlaan. Behalve het hotel herbergt het massieve complex van eigenaar Befimmo nog 127 woningen die vooral uitkijken op het Maximiliaanpark. Het leeuwendeel van de vloeroppervlakte is gereserveerd voor de circa 6.000 Vlaamse ambtenaren die er werken, weliswaar niet tegelijk. De drie functies vinden onderdak in een gebouw dat zich profileert als 'het grootste circulaire kantoorgebouw van het land'. Een deel van de vroegere WTC-torens werd hergebruikt en de energie moet vooral uit zonnepanelen en de – voorlopig nog sputterende – geothermie komen.

Als ZIN als pioniersproject geldt, is het vooral door de functiemix. De Noordwijk, zo vinden Gewest en immobedrijven, is vandaag vooral een kille wijk met grote kantoordozen. Het maakt de buurt overdag al niet bijster aantrekkelijk – probeer er trouwens maar eens een broodje te vinden – en 's avonds is het gebied al helemaal een niemandsland.

Door meer andere functies in de wijk te brengen, moet ze geleidelijk tot een echte stadsbuurt vervellen, waar verschillende functies tot diverse ritmes leiden, met mensen op straat op elk moment van de dag. Het is het principe dat stedenbouwkundige Jane Jacobs in de jaren 1960 “the sidewalk ballet” noemde, het trottoirballet. Meer ‘ogen op straat' betekent meteen ook meer sociale controle en betrokkenheid.

Het ZIN-gebouw wil niet alleen leven op straat brengen, maar nodigt het straatleven in principe ook uit naar binnen. Dat kan in de hotel-restaurants op het dak en op de gelijkvloerse verdieping. Maar hét uithangbord voor die ambitie is toch de grote parkserre op de begane grond, op de hoek van de Albert II-laan en de Simon Bolivarlaan. De stedelijke jungle is overdag zowel open voor de gebruikers van het gebouw – The Standard plaatst er een deel van zijn terras – als voor voorbijgangers. 's Avonds gaan de schuifdeuren dicht.

Parkserre voor de buurt

Tot zover de theorie. In de praktijk lijkt de impact van ZIN op de wijk vandaag beperkt. Neem de parkserre. Wanneer BRUZZ er op verschillende momenten van de dag passeert, zijn de wijkbewoners er geen enkele keer te bespeuren. Met haar betonnen binnenplein lijkt de plek vooral aangelegd als decor voor evenementen van de huurders die op de groene oase uitkijken: de Vlaamse overheid en het hotel. Een lange stenen bank aan de rand van de serre nodigt wel uit om te gaan zitten, je kijkt vandaar uit op de straat en de bank functioneert net zo goed als afsluitmuur voor het weelderige groen.

Komt er met ZIN meer stadsleven de klok rond? Door de aanwezigheid van The Standard, die nog op kruissnelheid moet komen, zijn er alvast druppelsgewijs hotelgasten op het trottoir, onder meer ‘s avonds. En ook aan de andere zijde van het gebouw aan de appartementenvleugel lopen geregeld bewoners af en aan – het blijkt vaak om internationale huurders te gaan, die minder dan een jaar in het gebouw verblijven. Soms ook om Airbnbgasten voor een paar dagen. Goedkoop zijn de kortetermijnwoningen van multinational Habyt overigens niet: een gemeubileerde studio van 25 vierkante meter begint hier bij 1.100 euro per maand.

Buiten de kantooruren kan je ZIN dan ook bezwaarlijk een gonzende bijenkorf noemen. Echt verwonderlijk is dat niet, want de kantoorfunctie weegt nog altijd veel zwaarder dan de rest. De Vlaamse overheid neemt 75.000 van de 110.000 vierkante meter in, goed voor een kleine 70 procent. De echte huisvesting in het project? Die bedraagt amper 17 procent.

“ZIN toont alvast dat een dergelijk gemengd project mogelijk is,” zegt bouwmeester Kristiaan Borret. “Alleen moet het aantal woningen echt omhoog om te wegen op de wijk. Ondertussen vraagt het Gewest 33 procent woningen bij nieuwe projecten. En bij de opvolger van het CCN aan het Noordstation is een kwart van die woningen bovendien sociaal.” Het aandeel woningen blijft een strijd met de promotoren, die liever lucratieve kantoren bouwen in de wijk, merkt Borret. “Juridisch kan het Gewest dat niet 100 procent verbieden.”

Er is iets ironisch aan de vaststelling van de bouwmeester. Enkele jaren geleden was het immers die immosector zelf die aan de alarmbel trok over de monofunctionele Noordwijk. Logisch, want een doodse buurt, dat betekent dat kantoorgebouwen er minder snel gegadigden vinden. Veel bouwpromotoren zijn in het algemeen wel voor meer functievermenging, maar willen tegelijk dat hun eigen project een zo groot mogelijk kantooraandeel behoudt.

Dat de woningen in ZIN kortetermijnhuur zijn, stemt de bouwmeester evenmin vrolijk. “Dat betekent dat de bewoners eigenlijk veredelde hotelgasten zijn, die weinig betrokken zijn bij de buurt. Het beste dat zo'n wijk kan overkomen zijn mensen die er echt wortelen. Huurders of kopers die klagen omdat het trottoir er vuil bij ligt, dat is ideaal.”

BRUZZ springt binnen bij de belangrijkste huurder in ZIN: de Vlaamse overheid. Na de gedempte luxe van het hotel, valt de industriële en wat koele look van het Marie-Elisabeth Belpairegebouw, zoals de vleugel heet, extra op. Nog een blikvanger: de honderden soms erg grote planten, die in zwarte plastic potten een hoofdrol opeisen in de centrale inkomhal.

De Vlaamse ambtenaren kunnen in het gebouw gebruikmaken van een hele resem faciliteiten, van een spotgoedkope cafetaria over de gemeenschappelijke daktuin tot de fitness en sportzaal die op de Antwerpsesteenweg uitgeven. Dat sportcomplex zou toegankelijk zijn voor buurtbewoners, maar de Vlaamse overheid dacht daar anders over. Een gemiste kans om iets te betekenen voor de wijk, vindt Borret. “Als architect of bouwmeester kan je wel een deur laten tekenen, maar je kunt huurders niet opleggen hoe ze die gebruiken. Op deze manier blijft het complex toch wat een burcht.” De Vlaamse overheid laat weten dat ze de zaal in de toekomst wil openstellen voor Vlaamse organisaties in Brussel.

Muizeninvasie

De gloednieuwe sportzaal en fitness van ZIN, waren ook Badredine (34) al opgevallen. De bewoner van een sociale huurflat staat net op zijn balkon. Vanaf zijn uitkijkplek langs de Antwerpsesteenweg kijkt hij direct op de sportzaal. “Wat ik van dat hele gebouw vind? Het is er en tegelijk is het er niet. Voor ons buurtbewoners heeft het geen betekenis. Ik passeer elke dag langs die sportzaal met fitness. Natuurlijk zou ik die graag gebruiken, nu moet ik veel verder naar de gym. Ik dacht dat er een winkelcentrum zou komen, dat ontbreekt momenteel in de buurt.”

Het woningcomplex waar Badredine met zijn moeder woont, oogt aftands, het contrast met het luxehotel is frappant. Verschillende bewoners vertellen horrorverhalen over schimmel en een muizenplaag. “In vier maanden tijd vingen we een twintigtal beesten, maar ze bleven komen,” vertelt Yanis (28). “Op de duur kwam ik enkel nog naar huis om te slapen, zo ondraaglijk was het.”

De verhalen van de buurtbewoners leggen de vinger op een zere plek in de planning van de nieuwe Noordwijk, vindt geograaf Antoine Crahay. “De nieuwe plannen leggen amper de link met de bestaande en vaak arme bewoners. Als je de hogere middenklasse aantrekt in een wijk die tussen de armste buurten van Brussel ligt, moet je erop toezien dat die wijk ook voor die mensen betekenis krijgt. Anders creëer je een bubbel die niet duurzaam is.”

Behalve een gedeelde sportzaal, kunnen ook parken in die opdracht een belangrijke rol spelen, vindt Crahay, die met zijn bureau CityTools de heraanleg van de Simon Bolivarlaan plant. “Kijk naar het Thurn & Taxis-park, dat heel intensief gebruikt wordt door de volkswijken errond. Ook op nieuwe Bolivarlaan willen we veel meer groen brengen, met een grote voetgangerspromenade en verblijfszones onderweg.”

Of en wanneer de nieuwe Bolivarlaan er komt, blijft koffiedik kijken. De vergunningsaanvraag loopt, maar het is aan de nieuwe regering om vervolgens in de schaars gevulde portemonnee te tasten. Hetzelfde geldt voor het nieuwe Maximiliaanpark met de opengelegde Zenne en een nieuwe kinderboerderij, een project van bijna 40 miljoen euro. “Je kan ook niet zeggen dat er niets gebeurt,” zegt Antoine de Borman, topman van planningsadministratie Perspective.brussels. “Vooral richting kanaal is het aangezicht van de stad de voorbije vijftien jaar veranderd. Brussel keert er zich nu naar het water, vaak wél met veel woningen.”

Geen betere plek om die transformatie te overzien dan Lila29, lijken de klanten wel te denken. Het rooftoprestaurant van The Standard is de volgende weken alvast volgeboekt.