Een kwart minder transacties, een derde minder leningen en dalende prijzen. De tijd van overbieden en een rush op de woningmarkt is voorbij in Brussel. "Kopers kunnen weer afdingen op de prijs.”
© Peter Dhondt/BRUZZ
Rush op woningmarkt koelt af: ‘Staatsbon draagt bij tot lagere prijzen’
Lees ook: Gemiddelde huizenprijs in Brussel daalt
Deze zomer bleek al dat de prijzen voor Brusselse huizen flink dalen, met 4 procent in de eerste jaarhelft. Voor appartementen bedroeg de daling ‘slechts’ 0,6 procent. Dat lijkt weinig, maar de daling vond wel plaats in een periode waarin de lonen geïndexeerd werden en veel kandidaat-kopers dus net meer geld ter beschikking zouden moeten hebben.
De sector zelf merkt de voorbije maanden ook op andere manieren hoe de markt afkoelt. “Het aantal hypothecaire leningen dat wordt afgesloten is gedaald met 35 procent”, weet John Romain van Immotheker Finotheker. “Vooral de startende kopers laten het afweten.”
En ook notarissen zien hoe plots beduidend minder verkopen worden afgehandeld. “Tegenover vorig jaar werden totnogtoe 20 tot 25 procent minder aktes getekend,” vertelt notaris Stijn Joye.
"Tijdens Covid werden woningen doorgaans tijdens het eerste bezoek verkocht, nu is het makkelijk een maand"
Bij de woningen die wél nog verkocht worden duurt het dan weer veel langer voor ze van de hand gaan. “Tijdens Covid was een goed doorgaans na het eerste bezoek al verkocht, nu is dat eerder na een maand,” zegt Liliane Monin van Inventimmo. “De kopers zijn in het algemeen ook wat ouder dan de voorbije jaren.”
Rente
Vanwaar die slabakkende markt? Een belangrijke factor zijn alvast de stijgende rentevoeten. “Als de rente van 1,2 naar 3,5 procent stijgt, dan kunnen mensen meteen 20 procent minder lenen”, rekent John Romain voor. “Heel wat mensen hebben ook geanticipeerd op die stijging, waardoor de markt in zekere zin leeggekocht is vorig jaar.”
Wie toch een lening afsluit, moet vandaag bovendien een hoger bedrag aan eigen kapitaal meebrengen, dan enkele jaren geleden. De Nationale Bank raadt zelfs aan om niet meer dan 90 procent van de financiële behoefte te financieren. In de praktijk vragen banken vaak een stuk meer dan 10 procent van het bedrag.
Wie wél het hele bedrag op tafel kan leggen, is vandaag dan weer beter af dan een jaar geleden en kan vaak goedkoper kopen of kieskeuriger zijn.
Energieprestaties
De leningen zijn niet de enige reden voor een afkoelende woningverkoop. Kopers hechten vandaag steeds meer belang aan het energieprestatiecertificaat van een woning. Is dat slecht, dan wegen hoge energieprijzen al snel op de portemonnee. Wie een woning met een slechte energiewaarde verhuurt, mag bovendien zijn huur maar in beperkte mate indexeren in Brussel. “De Vlaamse verplichting om binnen de vijf jaar na aankoop minstens een energielabel D te krijgen, besmet bovendien ook wat de Brusselse markt,” geeft John Romain van Immotheker aan.
"Het duurt altijd even voor een eigenaar beseft dat de prijs die hij hoopte te krijgen er niet inzit, gemiddeld zes tot negen maand"
Het gevolg is dat heel wat woningen met een slecht energielabel vandaag erg lang te koop staan. Een blik op Immoweb volstaat om te zien dat de categorie G, de slechtste van allemaal, er goed vertegenwoordigd is in Brussel. “Het duurt ook altijd even voor een eigenaar beseft dat de prijs die hij hoopte te krijgen er niet inzit,” zegt Romain. “Dikwijls zijn die panden ook nog eens geschat door mensen die zich baseren op prijzen van vorig jaar. Gemiddeld spreken we over 6 tot 9 maanden voor zo’n prijs gaat zakken, die panden zijn dus erg lang te koop.”
Omgekeerd kunnen panden met een goede energiescore vandaag nog steeds erg snel van de hand gaan, omdat er net wel veel gegadigden zijn.
Staatsbon
Voor Romain speelt zelfs het succes van de staatsbon een rol in de vastgoedmarkt. “Mensen die vorig jaar teleurgesteld waren omdat de beurs verlies opleverde, zouden in normale omstandigheden vooral in vastgoed investeren, dat erom bekend staat dat het geen waarde verliest. Maar nu kunnen diezelfde beleggers evengoed hun centen in de staatsbon stoppen, dat is een stuk minder gedoe dan vastgoed.”
John Romain wijst er ten slotte op dat de markt niet in elke buurt van Brussel op dezelfde manier werkt. “Expats hebben een veel hoger budget en daar spelen die beperkingen waar we het over hadden dus minder.”
Een en ander betekent dat kopers vandaag veel meer marge hebben om te onderhandelen, zeker als de woning in kwestie geen energieparel is. “Tijdens Covid werd er vaak hoger geboden dan de vraagprijs,” herinnert Liliane Monin zich. “Vandaag kan er gerust weer worden afgedongen, 5 tot 10 procent afdingen is geen uitzondering.”
Lees meer over: Brussel, Economie, huizenprijzen, immotheker, stijn joye
