Welke straten zijn het duurst en goedkoopst in jouw gemeente?

Voor wie geregeld Monopoly speelt, is het geen geheim: de duurste straten van het land zijn in Brussel te vinden. Ook dit jaar liggen de twintig prijzigste lanen allemaal in de hoofdstad, berekende vastgoedwebsite Immoweb. In de Kasteeltjeslaan in Ukkel betaal je het meeste terwijl je voor de laagste prijzen in Molenbeek moet zijn.

In de schaduw van het Zoniënwoud is de Kasteeltjeslaan een groene kasseiweg met charmante voortuinen aan de ene kant en nieuwe appartementen aan de overzijde. Je vindt er de private tennisclub David Lloyd vlakbij, maar ook de ambassade van Kazachstan en de Russische handelsvertegenwoordiging in ons land. En in tegenstelling tot de nabijgelegen Lorrainedreef doken er de voorbije jaren nog geen grote verkeersdiscussies op.

Dankzij die combinatie van rust, nieuwbouw en bereikbaarheid is de Kasteeltjeslaan in Ukkel opnieuw de duurste straat van het land. Dat heeft vastgoedwebsite Immoweb berekend. Volgens hun zoekertjes kost een vierkante meter aan vastgoed er nu al gemiddeld 5.688 euro. Dat is ruim twee procent meer dan vorig jaar, maar grofweg vergelijkbaar met 2023. Het gaat hier slechts om de gemiddelde vraagprijs per vierkante meter: de uiteindelijke verkoopprijs voor een woning of appartement kan nog hoger liggen, maar ook lager.

"Ter vergelijking: de gemiddelde prijs in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bedraagt 3.408 euro per vierkante meter voor een appartement en 3.242 euro per vierkante meter voor een huis," zegt Tim Jansen namens Immoweb. Het gaat om de gemiddelde vraagprijzen voor de maand mei dit jaar.

Van 2.206 tot 5.688 euro

De Kasteeltjeslaan, maar ook de nabijgelegen Korporaaldreef (5.436 euro/m²) en de Dalstraat (5.521 euro/m²) en Klauwaertslaan (5.447 euro/m²) rondom de vijvers van Elsene, springen daar dus fors bovenuit. De Louis Hymansstraat (5.402 euro/m²) in de Brugmann-Lepoutrewijk van Elsene vervolledigt de Brusselse top vijf.

Daartegenover liggen alle tien goedkoopste straten van Brussel in de gemeente Sint-Jans-Molenbeek. Een woning in de Groeningestraat kost daar nu 2.206 euro per vierkante meter. De Gosseliesstraat (2.208 euro/m²), Manchesterstraat (2.249 euro/m²), Liverpoolstraat (2.268 euro/m²) en Zwarte Vijversstraat (2.269 euro/m²) maken de top vijf van de goedkoopste straten daar compleet.

Om deze cijfers in perspectief te plaatsen: met 250.000 euro koop je vandaag in de Kasteeltjeslaan een kleine studio van 44 vierkante meter. In de Groeningestraat in Molenbeek heb je voor dat bedrag al een appartement met drie slaapkamers van 113 vierkante meter. Dat is tweeënhalf keer groter dan de Ukkelse studio.

Dat prijsverschil is opvallend, maar niet nieuw. Het bestaat soms zelfs binnen eenzelfde gemeente, zo blijkt uit de nieuwe ranglijst van Immoweb. Precies in de gemeenten Ukkel en Elsene, maar ook in de stad Brussel, loopt de gemiddelde vraagprijs voor vastgoed per vierkante meter fel uiteen, afhankelijk van het zoekertje. In Brussel-Stad gaat het zelfs om verschillen van boven de 3.000 euro. Vastgoed rond de kerk van Laken of het Bockstaelplein kost daar ruim de helft minder dan woningen van dezelfde grootte in de Louizawijk of rondom de Zavel. Locatie, in dit geval de straat, is dus meer bepalend dan de postcode. Gezien Brussel-Stad en Ukkel qua oppervlak de grootste gemeenten van het gewest zijn, is de variatie in prijs ook logisch.

'Nog geen impact schietpartijen'

Dat soort prijsverschillen zie je veel minder in het noordwesten van Brussel. In de gemeenten Ganshoren, Sint-Agatha-Berchem, Jette en Koekelberg - qua oppervlakte aan de kleine kant - verschilt de vraagprijs per vierkante meter hoogstens 500 euro tussen aparte zoekertjes.

Ganshoren is voor huizenjagers de meest democratische gemeente van Brussel: zelfs in 'topstraten' als de Geslachtendreef (2.862 euro/m²) of Kasteeldreef (2.857 euro/m²) kost een woning nauwelijks 250 euro meer per vierkante meter dan in de goedkoopste Victor Lowetstraat (2.616 euro/m²).

Op de kaart hieronder vind je de gemiddelde vraagprijs voor vastgoed voor 380 straten: het gaat steeds om de tien goedkoopste en tien duurste straten per gemeente, zoals gerangschikt door Immoweb. Aan het einde van het artikel staat ook een tabel met de 380 straten. Wat de methodologie betreft: Het gaat alleen om de vraagprijs in de advertentie, niet de verkoopprijs. De prijzen zijn gemiddelden van huizen en appartementen samen. Straten met minder dan 20 adressen zijn buiten beschouwing gelaten en straten die door meerdere gemeenten lopen zijn opgesplitst. Mogelijk vallen enkele dure of betaalbare straten alsnog uit de gegevensselectie.

Duidelijk is alvast dat het zuiden van Brussel een pak duurder blijft dan het noordwesten van de stad.

"Voor Molenbeek en delen van Anderlecht ligt dat zeker aan een reputatieprobleem, vooral op het gebied van veiligheid," zegt makelaar Jordi Garcia van Century 21 Astrid. Hij heeft zowel klanten in het noordwesten als het zuidoosten van Brussel. "Molenbeek en Anderlecht zijn wel degelijk mooie gemeenten en ik verwacht dat hun imago over 10-15 jaar aanzienlijk verbeterd zal zijn," zegt Garcia.

Bij de goedkoopste straten van Anderlecht vind je dit jaar wel de Hoedstraat (2.309 euro/m²) en Ruysdaelstraat (2.358 euro/m²) op een boogscheut van metrostation Clemenceau. Is de vraagprijs daar gezakt na de vele schietpartijen en het drugsgeweld van het voorbije jaar?

"Wie in Anderlecht koopt, zoekt nu misschien liever naar een specifieke zone met minder geweld, maar mensen blijven komen. De prijzen zijn gewoon aantrekkelijk. Wie een eerste appartement wil kopen, maar niet veel geld heeft, moet hier wel zijn," zegt makelaar Garcia. "Het publiek dat in Anderlecht koopt, is heel divers. Maar ongeacht hun achtergrond of taal: ze doen het voor het budget."

Duidelijke prijsverschillen ten opzichte van vorig jaar zijn in de gegevens van Immoweb trouwens niet te vinden. Toen maakte de vastgoedwebsite alleen de top vijf duurste straten per gemeente bekend. Wel zeker is dat de huizenprijzen over het algemeen niet zijn gedaald het voorbije jaar. Volgens de laatste vastgoedbarometer van notarisfederatie Fednot, die kijkt naar de uiteindelijke verkoopprijzen, stegen de huizenprijzen tussen 2023 en 2024 in de meeste Brusselse gemeenten met zo'n één à twee procent. Voor appartementen was die prijsstijging hoger, gemiddeld zo'n vier procent.

Nieuwbouw duwt prijzen omhoog

Opvallend, net in de meer betaalbare gemeenten Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek en Sint-Agatha-Berchem stegen de prijzen van gezinswoningen wél met 6 à 7 procent. Voor appartementen klommen de prijzen dan weer het snelst in Vorst, Brussel-Stad en Elsene. Volgens makelaars speelt de specifieke locatie in zo'n geval soms minder een rol dan de staat van het gebouw.

"Mensen willen zo min mogelijk renoveren wegens hogere materiaalkosten. Zij kijken dus zeker naar woningen met een goed energielabel of nieuwbouwappartementen," merkt makelaar Morgan Walraevens van immokantoor Residency in Laken. "Huizen en appartementen rond de kanaalzone in Molenbeek en rond het Bockstaelplein worden bij ons steeds populairder. Het gaat daar vaak om huizen die eerst bewoond waren door families met een migratieachtergrond. Die worden nu overgekocht door Nederlandstaligen van buiten Brussel."

Dat verklaart onder meer de hogere prijzen van Molenbeekse straten als de Koolmijnenkaai en de Groene Hondstraat. Ook een groeiend aanbod aan nieuwbouwappartementen in Anderlecht en Schaarbeek, maar ook Vorst en Ukkel, duwt de vastgoedprijzen in specifieke straten van die gemeenten omhoog.

"Al is het probleem van Anderlecht niet alleen gelinkt aan de veiligheidssituatie of het huizenbestand. In een dichtbevolkte wijk als Kuregem vindt je bijvoorbeeld moeilijk een parkeerplaats," zegt Morgan Walraevens. Gelijkaardige problemen spelen in de Brabantwijk, waar je de goedkoopste straten van Sint-Joost-ten-Node en Schaarbeek vindt.

"In elke wijk van Brussel zorgen de veiligheid, voldoende winkels en goed openbaar vervoer voor hogere prijzen. Dat is zo in Anderlecht, maar ook in Ukkel of Elsene," zegt Jordi Garcia van Century 21 Astrid. In de Neerstallewijk van Ukkel vind je nog geen villa's met zwembad zoals in de wijk van Prins van Oranje, waar de Kasteeltjeslaan toe behoort. En in Elsene, een kleine gemeente in oppervlakte, betaal je rond de vijvers van Flagey en in 'klein Parijs' Brugmann-Lepoutre tot anderhalf keer zoveel per vierkante meter dan in de straten rondom het gemeentelijk zwembad of nabij de Kroonlaan.

Toch heeft de hoofdstad wel degelijk een specifieke troef ten opzichte van andere steden in ons land, zo leren de huizenprijzen. Nergens anders dan Ukkel of Elsene vind je zulke dure stadsstraten als bij ons.

Alleen op de Gentse Vogelmarkt en het Rector De Somerplein en Monseigneur Ladeuzeplein in Leuven vind je via Immoweb gelijkaardig vastgoed rond de 5.000 euro per vierkante meter.

In Wallonië heeft Namen de duurste straat in de aanbieding, met huizen van gemiddeld ruim 3.100 euro per vierkante meter. De tien goedkoopste straten van Wallonië liggen in Charleroi. Dat zijn meteen de tien goedkoopste straten van alle steden in ons land: in de goedkoopste straat van Charleroi is vastgoed tot vijf keer goedkoper dan in de Ukkelse Kasteeltjeslaan.

Kijk of jouw straat bij de duurste of goedkoopste straten van jouw gemeente hoort