Beleggen in sociale woningen in opmars

© Ekla Brussels
| Het Eklaproject van Revive in Molenbeek is goed voor 91 sociaal verhuurde appartementen.

Beleggen in sociale woningen is in opmars. Met dank aan enkele fiscale gunstmaatregelen van de overheid. De tendens is mogelijk een win-winscenario voor zowel investeerders als voor mensen op zoek naar een betaalbare woningen, maar houdt ook risico’s in.

Na onder meer rusthuizen en studentenkoten ontdekt de vastgoedsector een nieuwe niche: die van de sociale woningen. Enkele investeerders, ontwikkelaars en makelaars gaan tegenwoordig met plezier in zee met sociale verhuurkantoren. Dat blijkt uit een studie van de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen (BBRoW). “Tot nu toe zijn meer dan 250 woningen in beheer gegeven en 900 zijn in aanbouw,” berekende de bond.

Sociale verhuurkantoren (SVK’s) zitten al enkele jaren in de lift en beheren ondertussen ruim 5.500 woningen in Brussel. Het gaat om appartementen die in privébezit blijven, maar verhuurd worden tegen sociale voorwaarden. Traditioneel krijgen de SVK’s vooral oudere woningen van kleine eigenaars in beheer, maar nu komen daar steeds meer nieuwbouwprojecten bij. De Eklatoren aan het Weststation in Molenbeek en Central Gardens in de Anderlechtse Scheutwijk zijn enkele van de grotere projecten in de pijplijn.

De initiatiefnemers zijn promotoren zoals Revive en vennootschappen zoals Inclusio. Die laatste heeft naar eigen zeggen “uitgesproken sociale ambities” en is verbonden met grote industriële families zoals Colruyt en Janssen. Zij zoeken via deze projecten niet alleen een financiële, maar ook een maatschappelijke meerwaarde.

Ook immokantoor Trevi is op de kar gesprongen door sociaal verhuurde woningen aan te bieden aan investeerders. Het beheer door een SVK is in dat geval in de prijs inbegrepen. De sociale woning wordt zo een puur investerings­product, waarbij de huurprijs en de termijn op voorhand vastliggen. “Al na enkele maanden is Trevi erin geslaagd om tachtig woningen te verkopen met de formule SVK,” klinkt het. Zonder het sociale aspect in de kijker te zetten overigens.

Soms zijn er wel sociale motieven in het spel, maar uiteindelijk gaat het toch vooral om de harde cijfers. “Het verschil in nettorendement tussen een woning beheerd door een SVK en een klassieke investering blijkt niet zeer groot,” zegt Werner Van Mieghem van de BBRoW. “Dat komt door een verlaging op de btw, en de vrijstelling van onroerende voorheffing.”

Op een nieuwbouwwoning die sociaal verhuurd wordt, betaalt een investeerder 12 procent btw in plaats van 21. In Brussel worden eigenaars die verhuren via een SVK bovendien vrijgesteld van de jaarlijkse onroerende voorheffing sinds 2018. Kortom, het zijn vooral de fiscale gunstmaatregelen die de groeiende interesse in sociale verhuurkantoren verklaren.

Ekla woontoren
© Revive
| De Eklatoren aan het Weststation.

Risico’s

Behalve de investeerders kunnen ook de sociale huurders wel varen bij de nieuwe dynamiek. Brussel bouwt maar mondjesmaat echte sociale woningen, maar dankzij de SVK’s kunnen steeds meer gezinnen op de wachtlijst toch een betaalbare woning vinden. Maar de tendens houdt ook risico’s in, stelt de BBRoW.

“De immokantoren en vastgoedbedrijven streven naar rendement,” zegt Van Mieghem. “Wij vrezen dat zij hun lobbycapaciteit en hun netwerk zullen aanwenden om het plafond op de huurprijs te verhogen, waardoor de woningen hun sociaal karakter dreigen te verliezen. Dat mag de overheid niet toelaten.”

Daarnaast pleit de bond voor een langere verhuurtermijn. Eigenaars moeten nu vijftien jaar lang sociaal verhuren om te kunnen genieten van de btw-korting. “Sommigen vinden die vijftien jaar al te lang, maar voor ons mag dat gerust 20 of 25 jaar zijn,” aldus nog Van Mieghem. “Na vijftien jaar kan de eigenaar nu verkopen of verhuren voor de prijs die hij of zij wil. Wij stellen ook voor dat een deel van de meerwaarde terugvloeit naar de overheid.”

Zonder die recuperatie van de winst is de maatschappij op termijn immers slechter af dan met de bouw van sociale woningen, concludeert de bond. Die laatste blijven immers in handen van de overheid en kosten op jaarbasis niet veel meer dan de subsidies en fiscale kortingen die toegekend worden om het systeem van de SVK’s aantrekkelijk te maken.

Fijn dat je wil reageren. Wie reageert, gaat akkoord met onze huisregels. Hoe reageren via Disqus? Een woordje uitleg.
Lees ook

Nieuws en cultuur uit Brussel in je mailbox?