interview

Het pronkstuk van Thurn & Taxis is af: Gare Maritime zoekt een ziel

“Aan het uiteindelijke resultaat ging veel trial-and- error vooraf,” zegt Kris Verhellen, CEO van Extensa, over de renovatie van de Gare Maritime.© Saskia Vanderstichele

Met de schitterende renovatie van de Gare Maritime heeft projectontwikkelaar Extensa een nieuwe stap gezet in de reconversie van Thurn & Taxis. Het gebouw is zo goed als klaar, maar moet nog een verdere invulling en vooral een ziel krijgen. CEO Kris Verhellen: “We willen hier de 21ste eeuw echt laten beginnen.”

Wie is Kris Verhellen?

  • Geboren in 1965
  • Studeerde rechten in Gent en internationaal management in Louvain-la-Neuve
  • Sinds 2005 is hij CEO van Extensa, de vastgoedpoot van de Antwerpse investeringsgroep Ackermans en van Haaren (AvH)
  • Voordien werkte hij voor Leasinvest, ook een (gedeeltelijke) dochter van AvH

De eerste aanblik van het voormalige goederenstation is adembenemend, alleen al door de kolossale afmetingen: 280 meter lang, 140 meter breed, 24 meter hoog.
In de middenbeuk is over de hele lengte een brede, met tuintjes afgezoomde promenade aangelegd die een soort rambla moet worden.

In de twee zijbeuken bouwde het Rotterdamse architectenbureau Neutelings Riedijk tien winkelruimtes met daarboven kantoren tot onder de nok. Alles volledig in hout. De modules zijn onderling verbonden door een ingenieuze constructie van trappen en loopgangen die veel weg heeft van een ets van Escher.
Het volledig ecologische en met mooie materialen gerenoveerde gebouw staat te popelen om in gebruik te worden genomen. Er zitten ook al enkele bedrijven in de kantoorruimtes, maar hun personeel werkt thuis vanwege corona. Winkels zijn er nog niet.

1737 Thurn and Taxis simulatiebeeld
© Thurn and Taxis
| Thurn & Taxis in de nabije toekomst: een simulatiebeeld.

Veel volk loopt er op een doordeweekse januari-ochtend dan ook niet rond. Een bewakingsagent, enkele tuinmannen die de laatste struiken en bomen aan het planten zijn, een paar scholieren die beschutting zoeken tegen de kou, voor de rest is de enorme hal leeg.
Kris Verhellen, al vijftien jaar CEO van Extensa, beseft dat het gebouw nog tot leven moet komen. “We zijn open, je kan binnen, maar het is nog niet interessant, behalve voor de architectuurliefhebber.”

Over architectuur gesproken, de Gare Maritime rijgt momenteel de prijzen aan elkaar met deze renovatie door Neutelings Riedijk. Er lagen voordien andere ontwerpen en ideeën op tafel. Tevreden dat u voor dit plan gekozen hebt?
Kris Verhellen: Zeker. Aan het uiteindelijke resultaat ging inderdaad veel trial-and-error vooraf. Plannen waarvan je eerst dacht: 'waauw', belandden vervolgens in de vuilnisbak.
De moeilijkheid was om een oplossing te vinden die het industriële gebouw in zijn waarde liet. Er waren voorstellen om allerlei moderne constructies toe te voegen of om de eenvoudige, maar zeer krachtige structuur van het gebouw te verbergen achter spektakelarchitectuur. Ik ben er op een dag met de Spaanse architect Santiago Calatrava doorgewandeld. Hij zei: jullie hebben mij niet nodig, jullie kathedraal staat er al.
Ik ben dan ook heel blij met de zeer ingetogen benadering van Neutelings Riedijk: sober, maar met kwalitatieve materialen, zoals Europees eikenhout. De oude Gare Maritime komt nu heel goed tot haar recht.

1737 Kris Verhellen Gar Maritime Extensa
© Saskia Vanderstichele
| Kris Verhellen: "Wij zullen ons businessmodel moeten aanpassen. De vraag is bijvoorbeeld of iedereen huur moet betalen. Een aanwezigheid met een kraam, zoals op een markt, zou ook kunnen."

De bedrijven die hier ondertussen hun intrek namen zijn redelijk divers: adviesbedrijf Accenture, dataspecialist Collibra, platenmaatschappij Universal Music, huishoudapparatenverdeler Bosch-Siemens. Wat wordt de gemeenschappelijke noemer, het DNA van de Gare Maritime?
Verhellen: De verschillende historische gebouwen op het terrein van Thurn & Taxis vormden ooit een enorm distributiecentrum. De goederen kwamen met de trein aan, werden een tijdlang opgeslagen in het douanegebouw en de depots, en vervolgens verdeeld.

Vandaag moeten deze gebouwen een distributiecentrum zijn voor de 21ste eeuw, een plaats waar nieuwe ideeën worden verspreid. Zo ook de Gare Maritime met haar atypische kantoorruimtes, gestapeld tot onder de nok van het dak. Het zijn plekken waar mensen bijeenkomen om samen te werken, om daarna weer te verdwijnen, naar huis of naar een andere werkplek.
Zulke kantoren passen niet voor iedereen. De ondernemingen die zich hier vestigen, doen dat omdat ze forward thinking zijn. Op een bepaalde manier zitten ze allemaal met een positioneringsuitdaging. Ze zijn op zoek naar een plek waar ze zich kunnen heruitvinden en waar ze hun mensen – vaak millennials die een beetje excitement verkiezen boven een saaie kantoortuin – een geschikte werkomgeving kunnen aanbieden.

De Gare Maritime moet ook een publiekstrekker worden. Hoe krijg je Brusselaars, andere Belgen en toeristen erheen?
Verhellen: De mensen zullen inderdaad niet voor Accenture of de andere kantoren komen. Als je publiek wilt, moet er in dit bijzondere gebouw ook iets te beleven zijn, iets instagramable.
Het is onze bedoeling om de hele middenzone te exploiteren. We hebben het unieke gegeven dat het een soort plein is, maar dan overdekt. Er zullen culturele en misschien ook sportieve activiteiten plaatsvinden. Verschillende partijen, grote en kleine, zullen er hun ding kunnen doen. Dat moet nu georganiseerd worden, we zijn open for business.

Aan de kant van het park, met uitzicht op de vijvers die binnenkort worden aangelegd, richten we een foodhall in. Daar komen verschillende comptoirs waar je eten kan afhalen. In het midden maken we een grote bar en zetten we tafeltjes neer, onder de bomen. Iets als food­market Wolf, ja, maar dan op zijn Thurn & Taxis'. We zijn met verschillende uitbaters in gesprek. Na de zomer willen we opengaan. Eerder zal dat vanwege de coronamaatregelen toch niet kunnen.

1737 nieuwbouw extensa 2000 woningen
© Saskia Vanderstichele
| Kris Verhellen: "Er zal wat autoverkeer bijkomen, maar er is ook een plan voor een betere ontsluiting van de site. Bovendien is het niet meer nodig dat je per woning een parkeerplek maakt. Wij gaan uit van zeven plekken voor tien appartementen."

Onder de kantoren komen winkels. Wat wordt het?
Verhellen: Het wordt zeker geen klassiek shoppingcentrum. Daar zijn we niet op gebouwd. Hier geen roltrappen en circulatieplan. Een keten als Zara zou hier niet willen komen.
De Gare Maritime wordt meer een plek waar een winkel een merk of product kan neerzetten. De bezoekers leren nieuwe producten kennen, ze krijgen het verhaal achter de totstandkoming te horen of zien hoe het gemaakt wordt. Bosch-­Siemens zal bijvoorbeeld onder zijn kantoren een showroom openen waar demonstraties worden gegeven.

Hier zal ook een andere vibe hangen dan in een klassiek winkelcentrum. Als je daar naartoe gaat, dan ben je in de shoppingmood. Je hebt iets nodig of je wilt funshoppen. Naar de Gare Maritime kom je om inspiratie op te doen, niet om te kopen. Het wordt niet perfect, alles is met een hoek af.
Welke winkels het zullen worden, ligt nog niet vast. Misschien meer wisselende shops, het hele winkellandschap is aan het veranderen. Maar het criterium zal zijn: doet men moeite om zich aan te passen aan de nieuwe realiteit, de 21ste eeuw. (lees verder onder het plan voor de volledige Thurn & Taxis-site)

De site van Thurn & Taxis: wat staat er al en wat komt er?
© Masterplan Bas Smets-BRUZZ
| De site van Thurn & Taxis: wat staat er al en wat komt er?

Ketenzaken als Zara kunnen doorgaans wel makkelijker een flinke huur betalen dan, zeg maar, een chocolatier die zijn maakproces toont.
Verhellen: Het zal een evenwicht worden tussen bedrijven die het kunnen betalen en andere initiatieven, mogelijk zeer klein en lokaal, die wij er graag bij hebben. Ook wij zullen ons businessmodel moeten aanpassen. De vraag is bijvoorbeeld of iedereen huur moet betalen. Een aanwezigheid met een kraam, zoals op een markt, zou ook kunnen.
Diezelfde aanpak geldt voor de activiteiten die we nu al op Thurn & Taxis organiseren. Beurzen als Brafa zijn commercieel. Maar vaak vinden hier ook culturele en sportieve evenementen of activiteiten voor jongeren plaats, die niets opbrengen, integendeel zelfs, maar die maken dat de site tot leven komt.

Een aangename en levendige site, dat helpt natuurlijk bij die andere activiteit van Extensa, de verkoop van de appartementen die jullie hier volop aan het bouwen zijn.
Verhellen: Thurn & Taxis wordt een nieuwe buurt en voor een nieuwe buurt heb je bewoners nodig. Die komen eraan met de appartementen die we bouwen. En ja, we proberen de wijk aantrekkelijk te maken, door de Gare Maritime, maar ook door de vergroening.

Hoeveel woningen komen er op de hele site?
Verhellen: Op het stuk naast de Gare Maritime komen in totaal een kleine achthonderd woningen, plus een rusthuis met tweehonderd kamers. De assistentiewoningen hebben we geschrapt.
Voor het braakliggende terrein naast de Broodrooster van Leefmilieu Brussel zijn we momenteel het masterplan aan het maken. Het is de bedoeling om daar nog duizend woningen neer te zetten.

Volgens het Bijzonder Bestemmingsplan mogen jullie op dat terrein een woontoren van 150 meter bouwen, hoger nog dan de Upsite. Zal dat gebeuren?
Verhellen: Daar heb ik nog geen antwoord op. We mogen die toren bouwen, maar het is geen fetisj voor ons. Een hoge toren heeft immers ook nadelen. Er gaat meer ruimte verloren aan brandveiligheidsvoorzieningen en het is ook een veel groter risico. Je moet in één klap veel meer investeren en als de markt plots stilvalt, blijf je met een stock aan appartementen zitten.

1737 Kris Verhellen Extensa 2
© Saskia Vanderstichele
| Kris Verhellen: "Bij de kantoren merken we een afwachtende houding, bedrijven weten niet hoeveel ruimte ze nog nodig zullen hebben. Desondanks zijn de meeste kantoorruimtes in de Gare Maritime verhuurd."

Voor de bouw van bijna tweeduizend woningen hebben jullie maar tien hectare. Kan de buurt zo'n dichte bebouwing en zoveel nieuwe bewoners slikken?
Verhellen: Er komt inderdaad zo'n drieduizend man op Thurn & Taxis wonen, maar de hele site is ruim dertig hectare. Drieduizend man op dertig hectare, dat is niet te vergelijken met de densiteit in bijvoorbeeld Parijs. Bovendien komt er veel groen op en rond de site. Het is omdat de overheid een flinke parkzone in het midden wilde, dat de appartementsgebouwen zo dicht op elkaar komen te staan. Maar we zullen spelen met de hoogte van de bebouwing, lagere en hogere gebouwen zullen elkaar afwisselen. Dat maakt de densiteit origineler. En op de benedenverdiepingen zal ruimte zijn voor winkels en publieke voorzieningen.
Er zal wat autoverkeer bijkomen, maar er is ook een plan voor een betere ontsluiting van de site. Bovendien is het niet meer nodig dat je per woning een parkeerplek maakt. Wij gaan uit van zeven plekken voor tien appartementen.
Ik denk dat we niet bang moeten zijn voor densiteit. Een wijk kan, ook al is ze dense, aangenaam en proper zijn.

In de nieuwe woonwijk zijn geen sociale woningen gepland. Sommigen vrezen dat het een luxebuurt wordt die met de rug naar de omringende oude volkswijken gaat staan.
Verhellen: Eerst en vooral. Het wordt geen luxewijk, wel een middenklassenwijk, met ook een percentage geconventioneerde woningen (verkocht voor de prijs van een Citydev-woning, red.). Dat is ook van in het begin de insteek van de Brusselse overheid geweest: een kwalitatieve buurt voor de economisch actieve middenklasse die belastingen betaalt.
Bovendien knappen wij Brussels patrimonium op zonder enige subsidie en betalen we belastingen. Met dat geld kan de overheid perfect elders sociale woningen bouwen.
De osmose tussen de nieuwe en de oude wijk zal natuurlijk niet van vandaag op morgen gebeuren, dat heeft wat tijd nodig. De nieuwe doorgang van de Picardstraat naar het park zal zeker helpen. En we merken nu al dat de bewoners van onze eerste appartementen veel contacten hebben in de buurt en dat mensen uit de bestaande wijken naar onze woningen willen verhuizen.

Hoe heeft de pandemie jullie activiteiten en plannen op Thurn & Taxis beïnvloed?
Verhellen: Wat de bouw en verkoop van de woningen betreft, is er geen noemenswaardige negatieve impact. De markt blijft goed draaien. Bij de kantoren merken we een afwachtende houding, bedrijven weten niet hoeveel ruimte ze nog nodig zullen hebben. Desondanks zijn de meeste kantoorruimtes in de Gare Maritime verhuurd.
Waar corona wel een grote negatieve impact op heeft, zijn onze beurzen, evenementen, feesten, vergaderingen en conferenties. Die activiteiten zijn helemaal stilgevallen.

Jullie hadden ook het plan om van het Hôtel des Douanes, het historische douanegebouw gelegen op de hoek van de Picardstraat en de Havenlaan, een hotel te maken. Zal dat nog gebeuren?
Verhellen: We hebben daar inderdaad een vergunning voor, maar we hebben de knoop nog niet doorgehakt. In het Hôtel des Douanes waren kantoren gevestigd en momenteel zit het Pixel Museum in het gebouw. We moeten zien of het opportuun is om nu op die plek een premium hotel te openen. Er zijn al veel hotels en airbnb's in Brussel. Bovendien lijdt de hotelsector enorm onder de pandemie. Er staan momenteel dan ook weinig operatoren te springen om het risico te nemen een nieuw hotel te openen op Thurn & Taxis.
Misschien moeten we het gebouw nog enkele jaren verhuren als kantoor. Dan zal Kanal er zijn en de brug over het kanaal, ons park zal helemaal af zijn en tegen die tijd zullen de Havenlaan en de Picardstraat hopelijk heraangelegd zijn.

Alle appartementen op de site worden verkocht, de Broodrooster en het Herman Teirlinckgebouw zijn ook al verkocht, de twee nieuwe wegen die jullie aanleggen, worden overgedragen aan de Stad Brussel. Welke rol wil Extensa op langere termijn spelen op Thurn & Taxis?
Verhellen: Momenteel gaan we er nog altijd van uit dat we eigenaar en beheerder blijven van de historische gebouwen zoals de Gare Maritime en het Koninklijk Pakhuis. We hebben daar ook huurinkomsten van. Wat we in de toekomst zullen doen, is nog niet beslist. Maar het is niet zo dat we heel snel zullen verdwijnen uit Thurn & Taxis.

Hoe zit het met de stedenbouwkundige lasten?

De Stad Brussel is van plan een school te bouwen op het terrein van Thurn & Taxis en wil daarom een stuk grond op de site overkopen van Extensa. Vorige maand besloot de Stad dan ook een bod te doen van 1,2 miljoen euro.

Voor PVDA-gemeenteraadslid Mathilde El Bakri (foto) was het aanleiding om de stedenbouwkundige lasten ter sprake te brengen. Dat is een soort belasting die projectontwikkelaars moeten betalen om een deel van de extra investeringen in infrastructuur die door hun bouwproject nodig zijn, te financieren. “Hoe zit het met de stedenbouwkundige lasten op Thurn & Taxis? Die dienen toch om collectieve noden te financieren?” Volgens El Bakri heeft Extensa nog niet alle stedenbouwkundige lasten betaald. “Het is niet aan de bevolking om nog één euro meer te betalen, maar aan Extensa om zijn lasten te betalen,” aldus El Bakri.

Kris Verhellen, CEO van Extensa, vindt de aantijging onterecht. “Wij hebben voor alle vergunde projecten op Thurn & Taxis een bankgarantie gesteld ter waarde van de vast­gestelde stedenbouwkundige lasten. Dat zijn we verplicht,” zegt hij. “De som die we verschuldigd zijn, staat op die manier geblokkeerd ten voordele van het Gewest.” Het Gewest kan bij het afleveren van de bouwvergunning ook bepalen dat een deel van het bedrag wordt besteed aan uitrustingen van collectief belang en infrastructuurwerken in de omgeving. “Zo hebben wij volgens afspraak een aantal geconventioneerde woningen gebouwd op Thurn & Taxis en is er ook afgesproken dat de nieuwe weg die onze site moet verbinden met de Dieudonné Lefèvrestraat gefinancierd zal worden met de stedenbouwkundige lasten. Het klopt dat er nog zaken hangende zijn. Maar stel dat die er niet komen, dan kan de overheid altijd de bankgarantie te gelde maken.”

“Als de Stad Brussel de lasten zou willen gebruiken om haar schoolproject te realiseren, moet ze aankloppen bij het Gewest,” zegt Verhellen. Volgens hem zal Extensa, als Thurn & Taxis volledig ontwikkeld is, 26 miljoen euro aan stedenbouwkundige lasten betaald hebben. “Nu zitten we al aan meer dan de helft.”

Fijn dat je wil reageren. Wie reageert, gaat akkoord met onze huisregels. Hoe reageren via Disqus? Een woordje uitleg.

 

 

Meer nieuws uit Brussel
Vooraan op BRUZZ

Nieuws en cultuur uit Brussel in je mailbox?