Studentenhuisvesting groeit, maar niet voor elk budget

De bouw van studentenresidentie BXLKot in Anderlecht zet de discussie op scherp: typische koten maken plaats voor luxueuze studentenkamers, die een pak duurder zijn. “Door het grote tekort raken die verhuurd, maar ze lossen het betaalbaarheidsprobleem niet op,” zegt Bob Meerts van de Vlaamse Vereniging van Studenten.

Langs het kanaal in Anderlecht is de werf van de studentenresidentie BXLKot begonnen. Het project van Fjord RED telt 30 studentenkamers en 81 studio’s, aangevuld met dakterrassen, fitness, studie- en ontspanningsruimtes. “Het is een nieuwe investeringsopportuniteit in studentenvastgoed in de grootste studentenstad van België,” zo prijst het bedrijf het project aan in de brochure, die verwijst naar het structurele kotentekort in Brussel.

Hoe groot de vraag naar koten in Brussel is, valt door gebrek aan data moeilijk te zeggen. Al zijn er wel schattingen. Volgens het Kotkompas, een jaarlijkse analyse van vastgoedadviseur Stadim en studentenvastgoedbeheerder Diggit Studentlife, zijn er in heel België tegen 2030 70.000 extra koten nodig. Brussel heeft daar een groot aandeel in, want met 125.000 studenten vormt het de grootste studentenstad van het land.

De vraag is of grote vastgoedprojecten van projectontwikkelaars, zoals die in Anderlecht, de oplossing voor het tekort bieden. “De opschaling van koten is zeker een antwoord op de grote vraag, want met alleen de traditionele kotmadam zal het niet lukken,” zegt de Brusselse bouwmeester Kristiaan Borret. “Alleen zijn aan die manier van werken een aantal risico’s verbonden.”

In de eerste plaats speelt de locatie een belangrijke rol. Op de juiste plek kan een project waarde creëren voor de buurt, maar verkeerd ingeplant kan het net druk zetten op de woonmarkt of overlast veroorzaken. “In het verleden zijn veel koten neergezet in woonwijken, wat prijzen opdreef en gezinnen verdrong. Dat leidt tot gentrificatie,” zegt Borret.

In kantoor- of industriebuurten ligt dat risico veel lager, of brengt het zelfs voordelen met zich mee. “Dan kunnen studentenprojecten net een wijk nieuw leven inblazen. Ze brengen passage en maken winkels en horeca rendabel,” zegt Borret.

Volgens Borret is BXLKot een voorbeeld van die aanpak. Het project ligt langs het kanaal in Anderlecht, in een deel van de stad dat vroeger vooral door industrie werd gedomineerd, maar nu via het Kanaalplan wordt herontwikkeld. “Studenten zijn het ideale publiek om wijken waar mensen nu nog minder graag wonen, terug te winnen voor de stad,” aldus Borret.

Nood aan betaalbare kamers

Een tweede risico is de betaalbaarheid die in het gedrang komt. De huurprijzen liggen hoger bij nieuwbouw. De huisvesting moet daarom aan de nieuwste normen voldoen en kwaliteitsvoller zijn. “Bovendien zijn zulke koten een investeringsproduct, waarbij rendabiliteit centraal staat,” zegt Borret. “Veel ontwikkelaars en investeerders richten hun pijlen om die reden op luxueuze koten en studio’s, waar een hogere huurprijs voor te vragen valt.”

De studentenresidentie Marivaux in de Sint-Pietersstraat in de stad Brussel is daar een voorbeeld van. Daar betaalt een student tussen 687 en 1.114 euro per maand, nog verhoogd met 125 euro vaste kosten. De kamers hebben een eigen kitchenette, douche en toilet, en studenten hebben er onder meer toegang tot een fitness en andere gemeenschappelijke faciliteiten.

Dat is vaak overbodige luxe, reageert Bob Meerts van de Vlaamse Vereniging van Studenten (VVS). “Veel studenten willen gewoon een basiskamer met een bed, bureau en lavabo. Sanitair delen vinden ze niet erg, zolang het daardoor betaalbaar blijft,” zegt Meerts. “Het bijkomende aanbod bestaat vooral uit die luxeresidenties. Door het grote tekort raken die toch verhuurd, maar ze lossen het betaalbaarheidsprobleem niet op.”

Volgens Meerts speelt het Brusselse regelgevende kader daar een rol in. “Er is geen wettelijke definitie van wat een studentenkot is. Daardoor vallen koten automatisch onder de regels voor gewone wooneenheden. Die moeten minstens 22 vierkante meter groot zijn en mogen overal gebouwd worden. Kleine kamers met gedeelde keuken of badkamer mag je niet overal zetten, tenzij een gemeente een uitzondering geeft. Voor investeerders is een studio bijgevolg de veiligste en winstgevendste optie, en dat duwt het aanbod naar dat dure segment.”

Het stedenbouwkundige plan Good Living nam wel een definitie op. Individuele studentenwoningen moeten minstens 24 vierkante meter zijn, en collectieve 12. Good Living werd echter nog altijd niet goedgekeurd, waardoor de bestaande regels voorlopig nog gelden.
De betaalbaarheid van studentenhuisvesting in Brussel is al langer een probleem.

Volgens het Kotkompas ligt de gemiddelde huurprijs voor een studentenkamer in Brussel inmiddels op 680 euro per maand, inclusief kosten. Voor een studio loopt dat op tot 780 euro. Voor een eenvoudige kamer zonder eigen sanitair telt een student gemiddeld 575 euro neer. Ter vergelijking: in Vlaanderen betalen een student gemiddeld 575 euro per maand. Voor een studio is dat 675 euro en voor een standaardkamer 480 euro.

Prijs is obstakel

Dat de hoge huurprijzen een struikelblok vormen voor veel Brusselse jongeren, blijkt uit een bevraging van perspective.brussels. Zes op de tien studenten gaven aan moeilijk een woning te vinden, met de prijs als grootste obstakel. Een op de vier studenten vond de prijs-kwaliteitverhouding problematisch.

Studentenvereniging VVS pleit er daarom voor dat de Brusselse regering harde quota oplegt: 80 procent van de nieuwe kamers zouden basiskamers moeten zijn. Sommige gemeenten experimenteren al met dergelijke regels, zo legt Elsene minstens 15 procent betaalbare koten op. VVS wil die maatregel gewestbreed invoeren, zodat ontwikkelaars niet kunnen kiezen voor de gemeente met de soepelste regels.

Al geven investeerders daarbij als kritiek dat het moeilijk is om betaalbaarheid na te streven én tegelijk aan alle kwaliteits- en comforteisen te voldoen, zoals een minimum­oppervlakte of een maximumaantal bewoners per keuken en badkamer.

Bouwmeester Borret begrijpt die spanning, maar is van oordeel dat de overheden daar duidelijk in moeten zijn. “Als ontwikkelaars vooraf weten dat er een bepaald quotum is voor basiskamers, passen ze hun bod voor een gebouw of de grond aan. De verkoper van die grond maakt minder winst, maar na jaren van stijgende vastgoedprijzen, heb ik daar geen medelijden mee.”

Normen verlagen om goedkoper te bouwen, dat ziet Borret niet zitten. “Dat kan huurprijzen misschien tijdelijk drukken, maar in een markt met schaarste zullen investeerders de marge vroeg of laat weer gebruiken om de prijzen op te trekken tot wat de markt aankan. Op lange termijn stijgen de prijzen dan weer. Investeerders waarschuwen altijd dat er niets meer gebouwd wordt, maar uiteindelijk komen ze terug. Het is een kwestie van voet bij stuk houden.”

Geen risicoloze investering

Dat investeerders Brussel ondanks de discussies over normen en betaalbaarheid aantrekkelijk blijven vinden, blijkt uit de meest recente Patrizia Student City Index. Die ranglijst, opgesteld door de Duitse investeringsmaatschappij Patrizia, plaatst de hoofdstad op de zevende plaats van 180 Europese steden voor investeringen in speciaal gebouwde studentenhuisvesting. Alleen Londen, Parijs, Berlijn, Wenen, Madrid en Kopenhagen scoren hoger.

Dat betekent niet dat investeren in koten automatisch een goudmijn is. Voor particuliere beleggers zijn er twee pistes. Een eerste manier is instappen in projecten zoals BXLKot. De belegger koopt dan een of meerdere units rechtstreeks in volle eigendom, via een notariële akte. De kamers maken deel uit van een groter complex, maar de eigenaar bezit juridisch een individuele unit. Het beheer en de verhuur worden centraal georganiseerd door een professionele beheerder, waardoor de investeerder zelf geen huurders hoeft te zoeken of administratieve opvolging moet doen.

De huurinkomsten worden driemaandelijks uitgekeerd, na aftrek van beheers- en eventuele onderhoudskosten. Hoe hoog het rendement uiteindelijk zal zijn, hangt van verschillende factoren af. “De gemiddelde huurprijs voor een kot ligt op 680 euro,” zegt vastgoedadviseur Senne Van Audenhove van Fjord RED. “Omdat BXLKot een nieuw gebouw is met extra faciliteiten zoals een cinema, leesruimte, bibliotheek en ruime dakterrassen, zullen onze prijzen iets boven dat gemiddelde liggen.”

Het studentencomplex in Anderlecht zal naar verwachting pas in 2027 klaar zijn. “De huurprijzen in Brussel stijgen gemiddeld met ongeveer vijf procent per jaar. Tegen dan zullen ze dus vermoedelijk hoger liggen, terwijl het aantal studenten blijft toenemen en het aanbod nauwelijks groeit. Dat is het klassieke spel van vraag en aanbod,” zegt Van Audenhove. Volgens hem kan ook het energieneutrale ontwerp van het gebouw het rendement opkrikken, omdat de kosten voor elektriciteit, gas en water lager uitvallen.

Een tweede optie is om zelf een kot te verhuren. Dat geeft de eigenaar alle vrijheid, maar vraagt ook tijd en opvolging: huurders zoeken, contracten opstellen, herstellingen regelen. “Dan moet je de lokale regelgeving echt goed kennen,” waarschuwt journalist en vastgoedexpert Patrick Luysterman. “De huurcontracten zijn bovendien korter en studenten wisselen vaker, waardoor gebouwen sneller slijten dan reguliere woningen.”

Volgens Luysterman is investeren in studentenvastgoed nog altijd interessanter dan geld op een spaarrekening laten staan, maar dan wel met realistische verwachtingen. “Sommige kamers of studio’s kosten vandaag evenveel als een klein appartement. Vergelijk de aankoopprijs altijd met wat je realistisch kunt verhuren.”

In België kan de indexering verhuurders beschermen tegen inflatie, omdat huurprijzen jaarlijks kunnen meestijgen. Toch waarschuwt Luysterman dat een verzwakte koopkracht bij studenten en hun ouders kan leiden tot een verschuiving naar goedkopere alternatieven of langer thuis blijven wonen.
Wie inzet op te hoge huurprijzen, riskeert bovendien leegstand. “Niemand weet helemaal zeker hoe de markt zal evolueren. Als een eigenaar bij de start van het academiejaar zijn kot niet verhuurd krijgt, kan het tot het volgende academiejaar duren voor er weer inkomsten binnenkomen. Dat verlies haal je nooit meer in.”