Waarom de onroerende voorheffing steeds meer pijn doet aan de portemonnee

Deze maand valt bij veel Brusselaars de factuur voor de onroerende voorheffing in de bus. Vaak is het schrikken over de hoogte van het bedrag, dat jaar na jaar behoorlijk lijkt te stijgen. Vijf vragen over de eigenaarsbelasting.

Als Robbe Van Dam in 2022 een appartement van 100 vierkante meter koopt in het hogere deel van Molenbeek, is de onroerende voorheffing niet de eerste van zijn zorgen. Vandaag ziet hij dat anders. In drie jaar tijd steeg de eigenaarsbelasting die hij betaalt van 1.800 naar ruim 2.600 euro.

“Wonen in Brussel begint zo erg duur te worden,” zegt hij. “En zo'n duurdere belasting betekent eigenlijk ook dat je woning minder waard wordt: een koper kan daar rekening mee houden.”

Van Dam is niet de enige eigenaar die deze weken schrikt wanneer hij of zij het aanslagbiljet inkijkt. De stijgende onroerende voorheffing uitgelegd in vijf vragen.

Wat is de onroerende voorheffing?

De onroerende voorheffing is een belasting op onroerende goederen. De hoogte van de belasting hangt af van verschillende factoren. Een daarvan is het kadastraal inkomen van de woning in kwestie. Dat komt overeen met het jaarlijks netto-huurinkomen dat u in 1975 voor het goed zou ontvangen als u het verhuurde. Een hoger kadastraal inkomen levert ook een hogere onroerende voorheffing op.

De onroerende voorheffing bestaat uit verschillende delen: een gewestdeel, een agglomeratiedeel en – veruit de grootste hap – de opcentiemen die de gemeente int.

Verschilt de belasting van gemeente tot gemeente?

Jawel, en geen klein beetje: in Oudergem bedroegen die opcentiemen voor het aanslagjaar 2025 slechts 1.990, terwijl dat in Schaarbeek 4.191 was (zie cijfervoorbeeld). In het geval van Schaarbeek betekenen die 4.191 opcentiemen dat het gemeentelijke deel van de onroerende voorheffing in Schaarbeek ruim dubbel zo hoog is als in Oudergem. Een opcentiem is een toeslag op een belastingtarief, in dit geval op de basisheffing van 1,25 procent door het Gewest.

Hieronder een voorbeeld van een berekening bij een erg laag geïndexeerd kadastraal inkomen van 2.000 euro (het niet geïndexeerd KI is in dit geval lager dan 1.000 euro):

In het algemeen zijn het eerder de gemeenten met rijkere inwoners die voor een lage onroerende voorheffing kiezen: na Oudergem volgen Sint-Pieters-Woluwe en Ukkel. Die gemeenten hebben immers meer inkomsten via de belasting op het inkomen van hun inwoners. De hoogste tarieven zijn (na Schaarbeek) te vinden in Vorst, Jette, Molenbeek en Anderlecht.

Wie een woning koopt, is zich vaak niet zo bewust van die verschillende tarieven, merkte hoogleraar Michel Maus eerder dit jaar op bij BRUZZ. “Op Immoweb zie je wel het kadastraal inkomen, maar niet hoeveel opcentiemen je daar nog moet bijrekenen.”

Waarom stijgt de onroerende voorheffing fors?

Robbe Van Dam is niet de enige Brusselaar die melding maakt van een snel stijgende belasting. “Hier ook 16 procent duurder (307 euro!) dan vorig jaar voor hetzelfde appartement in Jette,” schrijft Lien (*) in de Facebookgroep 'Durf te vragen Brussel'. “En het was al bijna 2.000 euro. Blij dat het ondertussen verkocht is.” In dezelfde groep maakt Paul (*) melding van een stijging van 31 procent “terwijl er aan het huis niets veranderd is, een onverklaarbare toename”.

De stijgingen hebben verschillende oorzaken. Zo wordt het kadastraal inkomen elk jaar geïndexeerd, dus aangepast aan de inflatie. Die stijgende levenskosten van de voorbije jaren leiden tot een hogere belasting, voor de berekening van de onroerende voorheffing in 2025 alleen al was dat goed voor ruim 3 procent.

Verschillende gemeenten kozen onlangs voor hogere opcentiemen om hun begroting rond te krijgen. Vanaf volgend jaar is dat opnieuw het geval in Jette, Sint-Pieters-Woluwe, Sint-Agatha-Berchem, Ukkel en Evere. Gemeentebesturen wijzen op tal van stijgende kosten: voor de pensioenen van eigen personeel, voor de politie en de indexering van de lonen van het personeel.

Olivier De Clippele, voorzitter van de Brusselse vleugel van het Algemeen Eigenaarssyndicaat, notaris en oud-schepen van Financiën in Elsene, ziet een verband met het hoge ziekteverzuim bij Brusselse gemeenten. “In plaats van streng te controleren, hebben gemeenten extra personeel aangeworven, in Elsene ging het de voorbije legislatuur om 150 mensen.”

Ook een veranderende gezinssituatie kan de factuur kruiden. De reuzensprong bij Paul blijkt uiteindelijk eenvoudig te verklaren: er zijn geen twee kinderen meer ten laste, goed voor een verhoging met 250 euro.

Hoe hou je de factuur zo laag mogelijk?

Wie zelf in zijn eigendom gedomicilieerd is, krijgt automatisch de gewestelijke premie BE HOME, die dit jaar goed is voor 160 euro. Daarnaast kennen een aantal gemeenten nog een gemeentelijke premie toe aan eigenaren-­bewoners. Die varieert van 100 euro in Sint-Gillis tot ruim 200 euro in Vorst. In sommige gemeenten wordt die automatisch toegekend, maar dat is niet overal zo. Controleer dus goed hoe het zit in de betrokken gemeente.

Vanaf minstens twee kinderen ten laste is er een korting van 10 procent per kind. Die vermindering is in principe automatisch, maar controleren op je aanslagbiljet kan geen kwaad.

Waarom wordt de onroerende voorheffing vaak onlogisch genoemd?

De basis van de berekening – het kadastraal inkomen – is nog altijd de theoretische huurwaarde van 1975. “In hoog-Molenbeek zit je daardoor met erg hoge kadastrale inkomens,” legt Olivier De Clippele uit. “Veel appartementsblokken waren daar in 1975 hypermodern, maar zijn vandaag net verouderd. Omgekeerd was de huurwaarde in het centrum vroeger laag, waardoor de kadastrale inkomens daar vaak bescheiden zijn.”

Ook inwoners van rijke wijken worstelen soms met de belasting, merkt De Clippele, die ook notaris is. “Sommige mensen betalen 10.000 euro voor een groot appartement van 270 vierkante meter, dat is meer dan twee maanden huur.”

De fiscale wetgeving stelt dat de administratie elke tien jaar een herschatting moet uitvoeren, in het fiscale jargon heet dat een 'perequatie'. “Maar geen enkele politicus durft dat aan,” zegt De Clippele. “De laatste die het probeerde was Gaston Geens in 1979, maar die kreeg heel België over zich heen. Nochtans zouden ze een oude rot kunnen vragen die toch geen carrière meer moet maken. Ik wil dat desnoods wel doen.”

* Om privacyredenen zijn de voornamen veranderd.