Woningbouw in Brussel valt stil: 'Kopen én huren worden alleen maar duurder'

Het aantal bouwvergunningen voor nieuwbouw keldert in Brussel tot historische laagten. Projectontwikkelaars waarschuwen voor een infarct van de woningmarkt dat zowel kopers als huurders zal treffen.

Liberaal politicus Frédéric De Gucht vestigt op sociale media de aandacht op een opmerkelijke statistiek. In het hele Brusselse gewest werden er in februari amper zes bouwvergunningen voor woningen afgeleverd. "We moeten niet verbaasd zijn dat de aankoopprijzen en huurprijzen in Brussel stijgen als er amper nog nieuwe woningen bijkomen", concludeert het Open VLD-kopstuk. Het gaat om drie huizen en drie appartementen (in een blok), zo leren de cijfers van overheidsbureau Statbel.

Mogelijk was februari wel een statistische uitschieter, want een maand eerder kwam de teller nog uit op 244 vergunde woningen. Maar ook als je de twee maanden samen neemt, is een duidelijke daling te zien. Opgeteld kom je dan uit op 250 uitgereikte vergunningen. Dat zijn er liefst 63 procent minder tegenover dezelfde periode een jaar eerder.

Nog anders bekeken: het komt neer op 43 nieuwe woningen per 100.000 huishoudens over die twee maanden, tegenover 157 per 100.000 huishoudens in Vlaanderen.

De indicaties van een crisis in de Brusselse nieuwbouw volgen elkaar op, want steeds vaker laten de maandstatistieken ongewoon lage aantallen zien. In november 2024 waren er slechts zeventien uitgereikte bouwvergunningen (nul huizen, zeventien appartementen) en het absolute dieptepunt was mei 2024 (vier huizen, nul appartementen).

Alarm

Volgens Lorenzo Van Tornhaut, de CEO van projectontwikkelaar Volus en ook gastdocent aan de KU Leuven, zijn de Brusselse vergunningscijfers van de voorbije jaren om twee redenen "alarmerend".

"Er is sinds 2021 sprake van een structurele, zware daling. Daarnaast ligt het aantal uitgereikte bouwvergunningen verhoudingsgewijs ook een stuk lager dan in de Vlaamse steden. In heel België zien we dat er minder woningen gebouwd en vergund worden, maar in Brussel zien we echt een zeer zware afremming."

Wat zijn de verklaringen? "Het is in Brussel nog lastiger dan elders om iets vergund te krijgen. Veel projectontwikkelaars haken af omwille van de vele commissies en adviezen waar je project door moet", antwoordt Van Tornhaut. "Wat ook typisch is voor een grootstad als Brussel, zijn de zeer goed georganiseerde burgerbewegingen die lokaal weerstand bieden tegen nieuwbouw", gaat hij verder, daarbij verwijzend naar het verzet tegen de grote nieuwbouwprojecten op de Josaphat-site in Schaarbeek en het Lake Side-project op Thurn & Taxis.

Hoge huurprijzen

De Brusselse bevolking neemt jaar na jaar toe en overschreed vorig jaar de kaap van 1,25 miljoen inwoners. Daardoor neemt de structurele vraag naar woningen toe, zowel om te kopen als om te huren. Bij een gelijkblijvend aanbod rijzen de prijzen voor nieuwbouw de pan uit. Nog een vaststelling: er zijn steeds minder nieuwbouwprojecten die zich richten op de huurmarkt.

"De hoge prijzen op de Brusselse huurmarkt zijn een-op-een gelinkt met de crisis op de nieuwbouwmarkt", zegt Van Tornhaut. "De schaarste aan goede huurpanden uit zich op twee manieren: lange wachtlijsten en stijgende prijzen. Ik vrees dat we dit in Brussel ook de komende jaren gaan zien."

"Je hebt hier immers niet alleen de eigen bevolking, maar ook studenten, toeristen en expats die een woning zoeken. In tegenstelling tot de meeste Vlaamse steden zijn er dus veel 'ruimteclaims' die samenvallen. Je ziet dat ook wel in studentensteden als Antwerpen, Gent en Leuven. Het is geen toeval dat die steden de duurste zijn om te huren."

Alternatieven

Alissa Lefebre, econoom bij ING België, bevestigt in een studie de crisis van de hele Belgische nieuwbouwsector, waaronder in Brussel. Als alternatieve oplossingen voor nieuwbouw schuift ze de renovatie van bestaande gebouwen en de herbestemming ervan naar voren. Dat kan gaan om kantoren die omgevormd worden tot woningen of grote huizen die via woningsplitsing opgedeeld worden tot meerdere, compactere woonvormen.

De reconversie van kantoren loopt in de praktijk evenwel niet altijd van een leien dakje. "De leegstand in de kantorenmarkt is in Brussel problematisch, maar een herbestemming naar wonen ligt blijkbaar erg lastig bij vergunningsaanvragen", zegt Van Tornhaut daarover. "Bovendien hoor ik van collega’s dat gemeenten bij nieuwe woonprojecten vaak een stuk winkel of kantoor eisen. Terwijl men op voorhand weet dat die niet gaan werken of lang leeg gaan staan."

Huurwet

Onder impuls van staatssecretaris voor Huisvesting Nawal Ben Hamou (PS) voerde het Brussels Gewest een huurwet in om de huurprijzen te reguleren en vooral de buitensporige prijzen tegen te gaan.

Volgens Van Tornhaut kan die regulering alleen maar tot een groter aantal betaalbare huurwoningen leiden als ze hand in hand gaat met "zwaar flankerend beleid", zoals het subsidiëren van sociale woningen of toestaan dat er per project meer gebouwd wordt, zodat er ook meer sociale woningen komen.

"Als de prijzen hoog zijn, is het een typische reflex om de aanbodzijde aan te vallen, maar dat werkt averechts. Vergelijk het met het 18e-eeuwse Frankrijk. Omdat er broodschaarste was, richtte de bevolking zich toen tegen de molenaars. Het resultaat: nog minder brood."