Advocaat Jo Vanbelle: ‘Overregulering in de huursector is doorgeslagen’

Tot maart volgend jaar staat er een stop op uitzettingsvonnissen. Een ramp voor pandeigenaars met slechte huurders, vindt de Brusselse advocaat Jo Vanbelle.

Vorige week liet het Grondwettelijk Hof de kans liggen om het Brusselse ‘wintermoratorium’ te vernietigen, een perfect voorbeeld van overregulering die de huurmarkt stilaan kapotmaakt en haar doel volledig voorbijschiet. Samen met een zwak presterend en slecht georganiseerd lokaal overheidsapparaat, levert dat schrijnende toestanden op waarbij in Brussel uitzettingsvonnissen tot pakweg ergens volgend jaar in maart, niet meer zullen worden uitgevoerd.

Uiteraard moeten er regels bestaan die economisch zwakkeren beschermen tegen misbruik, ook in de huurrelatie. Helaas wordt er al te vaak van uitgegaan dat die sterkere partij steevast de verhuurder is, alleen maar omdat hij eigenaar van een gebouw is. Hoe hij dat is geworden – misschien gewoon een erfenis – of wat hij of zij daarvoor heeft moeten riskeren of investeren –spaargeld en een lening met borgstelling – wordt daarbij al eens vergeten.

De meeste verhuurders zijn geen miljonairs en beschikken niet over eindeloze reserves: ze hebben hun huurinkomsten nodig om hun pand af te betalen en te onderhouden. De wet legt de onroerende voorheffing en tal van andere kosten en uitgaven bovendien verplicht ten laste van de verhuurder. Kortom, de klassieke verhuurder is iemand die met gezond verstand een geschikt en onderhouden pand te huur stelt voor een marktconforme prijs en die van zijn huurder verwacht dat hij dat respecteert. En zo zal het in de meeste huurrelaties ook probleemloos gaan.

Verplichte regels

Uiteraard bestaan er uitzonderingen, zowel bij verhuurders als huurders. Tegen die praktijken moet vanzelfsprekend, ook door de wetgever, worden opgetreden. Die heeft de huurwetgeving daarom grotendeels dwingend gemaakt: partijen mogen er niet van afwijken. Zulke verplichte regels zijn prima om een zekere uniformiteit te garanderen (bijvoorbeeld inzake duur en opzeg) en om kwaliteitsvol wonen te ondersteunen. Maar op een bepaald moment moet de wetgever gewoon stoppen.

Waarom zou de wetgever bijvoorbeeld maximale huurprijzen moeten opleggen – en waarom dan ook geen minimale? – in plaats van gewoon vraag en aanbod te laten spelen? Waar is het misgegaan met de zogenaamde ‘minimale’ kwaliteitsvereisten van woningen die door hun complexiteit in de praktijk nauwelijks nog haalbaar zijn?

Hetzelfde geldt voor het zogenoemde ‘wintermoratorium’ waarbij, krachtens de wet, geen gedwongen uitdrijvingen mogen plaatsvinden tijdens bepaalde periodes. Waarom liet men dat niet gewoon verder in handen van de vrederechters, die op de eerste lijn het best geplaatst zijn om de modaliteiten van een uithuiszetting te bepalen, afhankelijk van de specifieke omstandigheden van elke zaak?

De rechter kon altijd al perfect beslissen dat een uitzetting niet kan dan vanaf een bepaalde datum of niet in een bepaalde periode. Door hiervan nu een regel te maken en die aan iedereen op te leggen, bereikt men net het omgekeerde: men helpt de profiteur te kwader trouw die al maandenlang niet betaalt en goed weet dat hij vanaf nu tot in maart volgend jaar niet zal kunnen worden uitgezet en dus rustig blijft zitten zonder nog iets te betalen … Wat heeft dat nog te maken met het beschermen van de zwakkere?

De overregulering heeft echter ook macro-economische effecten die stilaan zeer zichtbaar worden. Veel eigenaars verlaten de residentiële huurmarkt wegens te complex en te inefficiënt. Panden blijven dan leegstaan en geven soms hele wijken een desolate aanblik.

Huisjesmelkers

Aangezien de gewesten ook stedenbouwkundig zullen bepalen welke bestemming een gebouw mag hebben, zonder dat men dat zomaar kan of mag veranderen, blijven die eigenaars dan vaak achter met een pand dat voor hen nutteloos is, maar bovendien slecht verkoopbaar. Wie koopt zulke panden dan nog? Het antwoord is even evident als schrijnend: speculatieve investeerders en huisjesmelkers. Allebei zullen ze kunnen kopen voor een prijs die lager is dan wat het pand eigenlijk zou moeten opbrengen. De huurprijzen zullen bovendien stijgen, want het huuraanbod zal immers dalen.

Resultaat van dit soort van ondoordachte en kwaliteitsarme wetgevende tsunami: absolute chaos voor iedereen die het goed bedoelt, en een oneindig eldorado voor alle anderen. Tijd voor ernstige reflectie en actie.