Leegstand en outlet: de Nieuwstraat lijkt het noorden kwijt

Lege winkelruimtes, tijdelijke outletshops en ‘te huur’-bordjes: de bekendste winkelstraat van het land maakt vandaag een belabberde indruk, met huurprijzen die onder druk staan en straks misschien een nieuw aanbod. “Hier is meer aan de hand dan corona.”

"De Nieuwstraat? Dat was vroeger het kloppende hart van de stad. Een winkelstraat met onder meer luxueuze grootwarenhuizen, maar evengoed een deel van de uitgaansbuurt die tot aan het Rogierplein en de Lakensestraat reikte, waar ik ben opgegroeid.” Roel Jacobs is niet enkel historicus en Brusselkenner, hij herinnert zich de geschiedenis van de Nieuwstraat ook als een wijkbewoner die het levenslicht zag in 1943.

De Rue Neuve, dat was tot 1980 het adres van de Métropole, Brussels grootste filmzaal, op de plek waar vandaag Zara zit. Het was in de Nieuwstraat dat de latere burgemeester Michel Demaret buitenwipper was, in dancing La Frégate onder diezelfde bioscoop. Om maar te zeggen: de straat leefde dag en nacht. “In de jaren 1970 en 1980 vond je er ook nog heel andere winkels dan vandaag,” zegt Gino Van Ossel, professor retail aan de Vlerick Business School. Ook de Lakenaar uit Wemmel koestert jeugdherinneringen aan ’s lands bekendste winkelas. “Ik ging er naar de cinema, er was toen nog gewoon een platenzaak en een boekhandel in de straat.”

Over naar 2022. Als we op een zonnige woensdag door de net heraangelegde straat stappen, maakt die niet meteen een bruisende indruk. Uitgaansleven vind je er al lang niet meer, maar ook de bestaande winkelruimtes lijken niet meteen in trek. Op de 92 handelszaken in de straat tellen we er vijftien die leeg staan, te huur worden aangeboden of een tijdelijke huurder herbergen, vaak outletzaken of een pop-upstore. In nog eens een vijftal panden wordt gewerkt. Goed voor ruim 20 procent handelsruimte zonder klassieke huurder. Een ronde door City 2 leert dan weer dat er vrijwel niets leegstaat.

Het ene deel van de straat is daarbij het andere niet. Vooral in het deel tussen Inno en Rogier duiken heel veel ‘te huur’-bordjes op. De betere schoenenwinkel Salamander? Weg. Het duurdere jeansmerk Diesel? Vertrokken. Het is ook in dit deel van de straat dat fastfood aan een opmars bezig is. Zowel Quick, McDonald’s, Five Guys als sinds kort ook Pret à Manger tekenen er present, met om de hoek ook nog eens een grote KFC. Nog een vaststelling: sneakerwinkels zitten wél in de lift, met onder meer een veel grotere vestiging van Foot Locker op de hoek met de Wolvengracht.

Bitse huurdiscussies

“Werken zijn niet per se een slecht teken, vaak gebeuren die omdat er een nieuwe huurder is,” zegt Benjamin Wayens (ULB), die onder meer de Brusselse handel bestudeert. “Maar zelfs als je die panden niet meetelt, is de leegstand in de straat zelf nog altijd veel groter dan gezond is.”

Wat is er dan aan de hand in de straat die traditioneel de duurste huurprijzen van het land kan vragen? Quentin Huet, de woordvoerder van Shopera, dat vooral grote winkels in het centrum verenigt, wijst vooral naar de covidcrisis. “Die heeft een echte shock veroorzaakt. Normaal weerspiegelt een huurprijs ook het zakencijfer dat je op een bepaalde plek kan realiseren. Doordat er veel minder klanten waren, was dat plots niet meer zo en dat heeft tot een periode van spanningen geleid tussen de huurders en eigenaars in de straat. Sommige zijn tot een akkoord gekomen, andere zijn vertrokken. Maar die periode ligt nu achter ons. Bovendien komen de klanten terug.”

Huet verwijst daarmee naar recente cijfers van Hub.brussels, die tonen dat er bijna evenveel mensen door de straat stappen als voor de covidcrisis. “Dat wandelaars niet noodzakelijk klanten zijn? Dat klopt. Door de energiecrisis kopen mensen minder niet-noodzakelijke producten. Onze barometer toont momenteel zowat tien procent minder verkoop dan voor Covid. Dat is geen droomscenario, maar ook geen catastrofe. Zeker als je weet dat de toeristen en veel pendelaars nog niet echt terug zijn.”

De Shopera-manager klinkt optimistisch, maar dat is dan ook zijn job. De handelsexperten die we contacteren zijn voorzichtiger. “Hier is meer aan de hand dan corona,” oordeelt Benjamin Wayens. “De belangrijkste sector in zo’n winkelstraat is kleding, maar net die zit al langer in een crisis. Je hebt de druk van het goedkope fastfashion, genre Primark en de onlinemarkt die aan belang blijft winnen. Daarnaast hebben veel kledingzaken ook ontdekt dat je prima kan verkopen op goedkopere locaties die niet in het stadscentrum liggen. Logisch dus dat een zaak als H&M, die vroeger tot drie winkels had in de straat, gaat wieden in het aantal zaken op één locatie.”

Wayens en Van Ossel merken ook hoe de ontwikkeling van The Mint en de voetgangerszone op de Anspachlaan tot een verschuiving van het handelsaanbod in die richting leidt. Hema verhuisde letterlijk uit de Nieuwstraat, andere zaken die vroeger naar de Nieuwstraat zouden trekken, kiezen nu voor The Mint. “Je kan een winkelwandelzone nu eenmaal niet oneindig uitrekken,” merkt Wayens op. “Tegelijk was het altijd al zo dat het stuk richting Rogier het moeilijker had. City 2 functioneert daar als een klantenstofzuiger. En de zijde van City 2 en Inno voelt een beetje als een blinde gevel. De huren waren daardoor altijd al wat lager in dat deel, waardoor je er soms een ander soort zaken ziet dan de typische kleren- of schoenenzaak.”

Tijd kopen

Net zoals Huet ziet de ULB-professor dat veel rond de huurprijzen draait. “De opbrengst per vierkante meter daalt, dan moeten de huren ooit wel naar beneden. Dat zou een goede zaak zijn, waarbij er een diverser aanbod kan ontstaan. Alleen houden nogal wat eigenaars mordicus vast aan hun prijs, in de hoop dat alles weer wordt als enkele jaren geleden. Daarbij spelen verschillende zaken. Vergeet niet dat de waarde van een gebouw ook wordt gedefinieerd door de hoogte van de huur die je kan vragen.”

Gino Van Ossel zit op dezelfde golflengte. “Nogal wat eigenaars willen geen water in de wijn doen, vandaar die vele outlets en pop-ups, dat is een manier om tijd te kopen. Maar ik zie die huurprijzen in de komende jaren wel dalen. Al was het maar omdat telewerk een blijver is en de afwezige pendelaar vaak meer uitgeeft dan de lokale bevolking. En ook door de concurrentie op andere locaties, zelfs binnen Brussel. Kijk naar de Elsensesteenweg, die lagere huurprijzen heeft, maar de Nieuwstraat zelfs inhaalde qua bezoekers tijdens corona. Of Docks, dat voor veel Vlamingen beter bereikbaar is dan het centrum.”

Nieuwstraat goedkoper, Elsensesteenweg stabiel

Uit cijfers van Cushman & Wakefield die we opvroegen, blijkt dat de huren de voorbije jaren al fors daalden. Kostte een vierkante meter in 2019 nog 1.850 euro, dan is dat vandaag nog maar 1.550. De prijzen in de Elsensesteenweg bleven in diezelfde periode stabiel rond 1.050 euro per vierkante meter.

Dat het profiel van de klanten verandert, heeft niet alleen te maken met de covidcrisis, we horen het verschillende keren. “Ik werk al veertig jaar in de straat,” zegt Marie (*), die een tassenwinkel uitbaat. “De familiezaken met standing hebben plaatsgemaakt voor ketens en de klanten van buiten Brussel zijn steeds minder talrijk.” En laten die klanten uit het ommeland nu net meer uitgeven dan de Brusselaar. Omgekeerd tonen de boomende sneakerwinkels dan weer hoe het winkelaanbod ook inspeelt op een veranderende klandizie. “Sneakers zijn bij uitstek een product voor de Brusselse klanten, die jonger zijn dan het gemiddelde,” zegt Benjamin Wayens.

Even verderop in de Maxlaan, de statige boulevard die parallel aan de Nieuwstraat loopt, ziet ook Frédéric Chladiuk hoe zijn verre klanten wegblijven. Chladiuk baat de Western store uit, het typevoorbeeld van een nichezaak, die het moet hebben van klanten uit het hele land. “Brussel is dood,” oordeelt Chladiuk. “Mensen van buitenaf komen niet meer tot hier, ik hoor dat steeds weer. Ze raken er gewoon niet meer met de auto. En straks gaan de parkeerplaatsen in de straat hier ook op de schop.”

Une ville instagramable

De Nieuwstraat is niet meer bereikbaar van buiten Brussel, die kritiek horen we steeds opnieuw, in verschillende variaties. Huet begrijpt de uitspraak, maar is het er niet mee eens. “Het beleid probeert verplaatsingen met de auto naar het centrum al jaren te ontmoedigen, dat heeft ook effect, ja. Maar je raakt hier wel degelijk heel snel. Via het Centraal Station, het Noordstation, met de metro of als het moet in een van de vele parkings, langs de Kleine Ring of in het centrum.”

Waar Huet wél een probleem mee heeft, is de communicatie. “Ik stel het mobiliteitsbeleid zelf niet in vraag, ook naar 5th Avenue in Manhattan kom je niet met de auto. Maar we mogen de Belg weleens langzaam uitleggen hoe hij terug naar Brussel kan komen. Dat kan via heldere en grootschalige communicatie, via deals met parkinguitbaters ...“ Daarnaast hoopt Shopera op meer evenementen die de niet-Brusselaar aantrekken. “Winterpret, het bloementapijt of de Autoloze Zondag zijn daar goede voorbeelden van. We hebben nood aan une ville plus instagramable.”

Of de verre klanten de weg terugvinden naar de Nieuwstraat, dat is koffiedik kijken en dat zal een invloed hebben op de huurprijzen. Waar mogen we dan wél zeker van zijn? “De huurprijzen zullen dalen, waardoor de huidige leegstand niet zal aanhouden,” voorspelt Van Ossel. “Verder gaan we naar een homogener aanbod dat zich eerder in het lage middensegment van de markt bevindt, lager dan de afgelopen jaren dus. Ten slotte denk ik dat de huidige nadruk op mode zal verminderen. Ik verwacht meer winkels die zich expliciet tot de stadsbewoner richten, zoals een zaak met kleinere meubels.”

Als het aan de Shopera-manager ligt, moet de bekendste winkelstraat van het land ook buiten de winkeluren gereanimeerd worden. “Voetgangerszones moeten ook ’s nachts leven.” We werpen op dat de huurprijzen nog flink zullen moeten dalen voor er opnieuw een bioscoop of dancing komt. “Klopt, maar boven de handelsruimtes wonen steeds meer mensen, net zoals straks ook boven The Mint. Dat zijn meer bewoners die meer uitgaansmogelijkheden kunnen gebruiken. In de straten rond de Nieuwstraat is daar plaats voor.” De Nieuwstraat, straks opnieuw kloppende hart van de stad? We zullen zien.

(*) Op vraag van de verkoopster gebruikten we niet haar echte naam.