‘De wet op de huurprijzen is echt revolutionair’

Een goedkoop huurappartementje vinden in Brussel? Nagenoeg onmogelijk. De Brusselse huurprijzen stegen de voorbije jaren dan ook gezwind. Staatssecretaris voor Huisvesting Nawal Ben Hamou (PS) wil huisbazen nu binnen een referentierooster dwingen. Een uitstekende zaak, vindt professor en expert ter zake Nicolas Bernard.

Te weinig sociale woningen, gesukkel met huurtoelages en weinig keuze in energiezuinige woningen. De Brusselse huurmarkt blijft voor veel gezinnen peperduur. Jurist Nicolas Bernard (Université Saint-Louis) wikt en weegt in zijn onderzoek het recht op wonen tegenover het eigendomsrecht van huisbazen. De verdediging van het recht op wonen klinkt daarbij net iets luider.

Dat de huurmarkt in beweging is, daar kan de professor van meespreken. Zelf woont hij in een statig herenhuis in de Schaarbeekse Linthoutwijk en het pand van de buren werd net verbouwd tot colivingproject. “Helaas voor het erfgoed, want zo gaan gezinswoningen verloren. Dit soort luxe-samenhuizen is bovendien onbetaalbaar voor de doorsnee-Brusselaar. En de panden zijn we kwijt op de klassieke huurmarkt.”

De gemiddelde huurprijs voor een appartement in Brussel waarvoor nu een contract wordt afgesloten, is meer dan 1.060 euro, voor een huurhuis bijna 1.800 euro. Te veel?
Nicolas Bernard: De huurprijzen zijn inderdaad bezorgdheid nummer één. Ze stijgen sneller dan de inkomens. De laatste vijftien jaar zijn de prijzen met 20 procent gestegen, gecorrigeerd voor inflatie. Natuurlijk zijn de huurprijzen in Brussel nog altijd lager dan in Parijs, maar je moet kijken naar de inwoners, hun inkomensniveau en de steun vanuit de overheid. In Frankrijk bestaat er een gepersonaliseerde huisvestingtoelage. Dat hebben we niet in Brussel.

Er is toch de huurtoelage?
Bernard: Enkel voor aanvragers van sociale woningen. In Frankrijk is zo'n toelage niet beperkt tot aanvragers van sociale woningen. Nu, staatssecretaris Nawal Ben Hamou is wel de eerste die een beperking wil invoeren in de bepaling van de huurprijs. Tot nu toe mochten huisbazen de huur volledig vrij bepalen. De ordonnantie van 28 oktober 2021, met het 'indicatieve' referentierooster van de huurprijzen, is in feite niet langer louter indicatief, maar dwingend. Als huurder kan je naar de vrederechter stappen als je huur meer dan 20 procent meer bedraagt van de referentieprijs in je wijk.

De ministerraad keurde de uitvoeringsbesluiten nog niet goed. De regering raakt het er niet over eens.
Bernard: Het zal inderdaad pas in werking treden zodra de regering die goedkeurt.

Daardoor staat ook de paritaire huurcommissie nog on hold, waar huurders terechtkunnen met klachten over die huurprijs.
Bernard: Ja, maar die commissie zal alleen een lagere huurprijs mogen adviseren, maar niet afdwingen. Eigenlijk hebben we die niet nodig als je als huurder rechtstreeks naar de vrederechter kan gaan. Waarom zou je dan je tijd verspillen om voor zo'n commissie te verschijnen? Ik vrees dat het een lege doos wordt.
Ik ben wel tevreden dat we een wet hebben. Dat de vrederechter de macht krijgt om verhuurders te dwingen om hun huurprijs te wijzigen, is echt revolutionair.

Hangen er geen risico's aan een bindend kader voor de huurprijzen?
Bernard: Het referentierooster kan zeker niet alles oplossen. Ten eerste omdat het de marktwaarde volgt. Dat betekent dat als veel verhuurders hun huur verhogen, de referentieprijs ook stijgt. Een tweede risico is dat er een pas-de-porte ontstaat, een soort toegangsprijs vooraleer je mag beginnen te huren. In Parijs gebeurt dat al. Illegaal, maar moeilijk te controleren.

Sommige verhuurders zullen hun prijzen met het referentierooster moeten verlagen. Je hoort weleens dat ze dan niet meer in de woning zullen investeren?
Bernard: Dat geloof ik niet. Verhuurders blijven eigenaars: ze hebben er geen enkel belang bij om hun eigen pand te laten verloederen, want op een dag zullen ze het willen doorverkopen zonder verlies. Wat wel kan, is dat ze hun huurwoning verkopen en liever investeren op de beurs of elders. Dan komt er misschien een nieuwe categorie verhuurders aan: bedrijven met een groot aantal woningen.
Zo stappen we stilaan af van de typische, kleine huisbaas die verhuurt om zijn pensioen aan te vullen. Zeker als er extra renovatieverplichtingen komen voor alle eigenaars. Voorlopig werkt Brussel alleen maar stimulerend, via premies, maar de politieke wil voor zo'n verplichting is er al.

In het najaar beperkte de regering de huurindex al voor energieverslindende woningen. Moet die maatregel worden verlengd?
Bernard: Dat is beslist in een bijzondere context van hoge energieprijzen. Nu die prijzen weer dalen, zou het in principe logisch zijn om de maatregel niet te verlengen. Anderzijds vind ik het niet slecht om van energiezuinigheid een kwaliteitseis te maken om een woning te mogen verhuren. Niet alleen door de energieprijzen, maar voor het welzijn van de huurders. Want vaak zijn er in woningen met een lage EPC-waarde ook gezondheidsrisico's. Denk maar aan rotte muren, koude of schimmel.

Vandaag heeft meer dan de helft van de Brusselse woningen een label G of F. Als je die niet mag verhuren, zal er dan nog voldoende aanbod zijn?
Bernard: Je hoeft het niet van de ene op de andere dag in te voeren. Tegen 2035 mogen er toch ook geen dieselwagens meer zijn? Daar zijn we vandaag niet klaar voor, maar het is een haalbare deadline omdat we ons erop voorbereiden.

Ben Hamou stelt ook een systeem van geconventioneerde verhuurders voor: wie zich aan de vaste huurtarieven houdt, kan aanspraak maken op premies om het pand te renoveren. Een goed idee?
Bernard: ​​​​​​​Dat is een beetje achterhaald met die ordonnantie over buitensporige huurprijzen. Het idee is bedacht toen het nog niet verplicht was om het referentierooster na te leven. Nu is dat wel zo, waarom zouden we iemand die de wet naleeft dan een cadeautje geven? Bovendien zijn er al renovatiepremies via Renolution. Ik vraag me af welke andere voordelen ze nog kunnen geven aan verhuurders die zich conventioneren. Eigenaars houden ook niet van te veel papierwerk om al die premies aan te vragen.

Ligt een grote oorzaak van de wooncrisis niet bij de armoede in Brussel? Is daarop inzetten, bijvoorbeeld door tewerkstelling, niet dringender dan lagere woonprijzen?
Bernard: Uiteraard, maar armoede wordt ook veroorzaakt door hoge huurprijzen. De huur is te hoog ten opzichte van de sociale uitkeringen. De leeflonen zijn gelijk voor wie in Brussel, Oostende of Aarlen woont, terwijl de huurprijzen in Brussel fors hoger zijn. Iemand in armoede heeft het in Brussel dus moeilijker dan in de andere gewesten. Het is een federale bevoegdheid, maar je zou de sociale uitkeringen kunnen aanpassen naargelang de woonplaats. Ik zou daar nooit voor pleiten zonder referentierooster voor de huurprijzen in Brussel, want anders kunnen zulke hogere uitkeringen hier net tot hogere huurprijzen leiden. Maar zodra er een huurplafond is, kan zo'n maatregel wel bekeken worden.

We praten nu over huren, maar is het niet even belangrijk om mensen te stimuleren om te kopen? Kan je wel een stad bouwen met zestig tot zeventig procent huurders?
Bernard: Ja en nee. Ten eerste zijn al die huurders een probleem voor de financiën van Brussel omdat het Gewest een groot deel van de inkomsten haalt uit de registratierechten op de aankoop van woningen. Kopen heeft ook als voordeel dat het de eigenaar beschermt tegen inflatie – en dus tegen stijgende woonprijzen. Een vaste afbetaling blijft wat ze is, terwijl huur wordt geïndexeerd.
Aan de andere kant is het idee van eeuwige vaste eigendom misschien wat achterhaald. Eigendom ligt vast in ruimte en tijd. Nu wonen we in een wereld van flexibiliteit, waar we delen. We kunnen andere vormen verkennen, zoals vruchtgebruik, erfpacht, enzovoort. Het is nodig om op juridisch niveau meer flexibele soorten van eigenaarschap te bedenken.

Woningen delen lijkt populairder te worden. Is cohousing de toekomst?
Bernard: Het hangt ervan af wat je bedoelt met cohousen. Coliving, waarbij panden worden opgedeeld in dure luxekamers, lijkt me gevaarlijk omdat het de prijzen omhoogduwt en het patrimonium versnippert. Het veroorzaakt ook druk op de buren en levenskwaliteit in de wijk. Ik denk dat dat niet echt de manier is om de toekomst in te gaan.

Het klassieke samenhuizen moedig ik wel aan. We zien dat het aantal gedeelde woningen toeneemt. Dat is nu ongeveer tien procent van alle huurwoningen, maar wellicht meer als je kijkt naar wie het niet registreert. Ik vind het een goede evolutie omdat je zo niet enkel de huurkosten verlaagt, maar ook sociale cohesie creëert. Armoede is niet alleen een kwestie van geld. Het is ook en vooral een kwestie van isolatie en gebrek aan sociale steun. Als we samenwonen, verkleint dat risico. Er zijn niet voor niets samenwoonprojecten voor daklozen, alleenstaande vrouwen ... of zelfs kraakpanden. We zoeken elkaar op.