Maand van de waarheid voor 'friche Josaphat': openbaar onderzoek van start

Het openbaar onderzoek over de verkavelingsplannen op de Josaphatsite in Schaarbeek, ook wel "de laatste wildernis van Brussel" genoemd, gaat vandaag van start. De vraag is of groene open ruimte en biodiversiteit moeten wijken voor ruim 500 woningen.

De friche Josaphat, vlakbij het gelijknamige park, is een voormalig spoorterrein in Schaarbeek van zowat 25 hectare dat al jaren braak ligt. Er liggen plannen van het consortium Axa-Eiffage klaar voor grootschalige woningbouw, maar dat leidt tot groot verzet van lokale actiegroepen en natuurliefhebbers, die erop wijzen dat het gebied van hoge biologische waarde is.

Het gemeentebestuur van Schaarbeek maakt op de typische rode affiches ter plaatse bekend dat het openbaar onderzoek over de verkavelingsplannen op 25 augustus van start gaat en loopt tot 23 september, de laatste dag waarop je klachten of opmerkingen kan indienen bij het schepencollege. Het dossier is in die periode raadpleegbaar op het gemeentehuis. Dat alles zal als input dienen voor een Overlegcommissie over het netelige dossier op 6 oktober.

'Zones van biologische waarde'

Axa-Eiffage, dat al jaren kandidaat was, haalde in april 2023 het contract binnen voor de eerste fase van de ontwikkeling van de Josaphat-site, in het zuidelijke deel. De Maatschappij voor Stedelijke Inrichting (MSI), het Brussels agentschap dat eigenaar is van het voormalig spoorterrein, wees het urbanisatiecontract toen toe na een procedure met verschillende bouwpromotoren.

Volgens de aangekondigde plannen wou het consortium er acht woonblokken bouwen, goed voor in totaal 509 woningen. Daarvan zou meer dan de helft bestemd zijn voor sociale huurwoningen of koopwoningen die de overheid op de markt kon brengen. De overige woningen zouden op de privémarkt verkocht worden.

Eiffage Real Estate Belgium, de officiële aanvrager van het openbaar onderzoek, doet enkele aanpassingen tegenover de oorspronkelijke plannen, zo blijkt uit de rode affiches. Het bouwbedrijf maakt melding van "maximaal 540 woningen" (waarvan nog steeds de meerderheid publieke) in plaats van 509 woningen en er is geen sprake meer van winkelruimte. Eiffage formuleert nu ook de expliciete wens om "meerdere zones van hoge biologische waarde te creëren".

Aanpassingen

Concreet zou het gaan om 246 privéwoningen, 135 sociale huurwoningen, 105 inkomensafhankelijke woningen (beheerd door Citydev) en 23 sociale woningen (van het Gewestelijk Woningfonds), zo schrijft La Dernière Heure.

Opvallend: voor de nieuwe plannen is de ontwikkelaar ook gaan praten met de actiegroepen die tegen de nieuwe woonwijk zijn, zo verklaart Gilles Delforge van de Maatschappij voor Stedelijke Inrichting (MSI) aan de Franstalige krant. "Het was een zeer constructieve ervaring en we hebben geprobeerd de boodschap over te brengen dat dit project deel uitmaakt van een stad die behoefte heeft aan huisvesting, maar ook bijdraagt aan het beperken van verstedelijking."

De nieuwe aanvraag doet dan ook een paar toegiften om de hoge biodiversiteit op de site beter te behouden. Van de 10 hectare zal maar 2,28 hectare effectief worden bebouwd. 1,3 hectare zal worden ingenomen door nieuwe straten. Daarnaast komt er 2,44 hectare aan park langs de spoorlijn die het terrein doorkruist en 4,17 hectare wordt een 'zone met grote biologische waarde' en blijft behouden als natuur.

De ontwikkelaar heeft bovendien enkele gebouwen naast de natuurzone met één verdieping verlaagd om voldoende zonlicht toe te laten, zorgt voor hogere waterdoorlating door meer wetlands te voorzien en plant 400 bomen bij, zo leert DH.

Patrick Verougstraete, de chief development officer bij Eiffage Real Estate, geeft geen verdere commentaar over de lopende procedure voor een verkavelingsvergunning.

Mobilisatie

Dat er bezwaarschriften zullen komen, staat nu al vast. Verscheidene actiegroepen kondigden in 2023 een "juridische guerrillastrijd" tegen het project aan, waarbij elke vergunning voor het project aangevochten zal worden.

De vereniging 'Red de friche Josaphat' hoopt de komende weken zoveel mogelijk mensen te mobiliseren in haar verzet tegen de plannen, om zo druk te zetten op het gemeentebestuur en andere beleidsmakers.

Mario Ninanne van de Bruxelles Nature zegt de komende dagen overleg te plegen met de andere actiegroepen.

Stadsbeweging BRAL tekent vast en zeker bezwaar aan. "Ons standpunt blijft ongewijzigd: er kan niet gebouwd worden in groene open ruimte. Vergeet daarbij niet dat de biodiversiteit op de friche enorm is, met 1.200 geobserveerde soorten", zegt woordvoerster Eva Forceville.

Ze stelt zich vragen bij het plan van de bouwpromotoren om meerdere biodiversiteitszones te garanderen. "Er kan daar sprake zijn van 'greenwashing', omdat voor biodiversiteit drie zaken van belang zijn: de grootte, de locatie en de connectie. Als je dus verschillende eilanden maakt zonder connectie, heeft dat een enorm nefast effect op de biodiversiteit."

Politieke splijtzwam

Het dossier leidt ook al jarenlang tot politieke onenigheid binnen de Brusselse regering, die nu in lopende zaken is. De PS heeft van woningbouw een politieke prioriteit gemaakt, maar coalitiegenoot Ecolo bevestigde onlangs dat de partij een betonstop voor groene gebieden als de friche Josaphat wil invoeren.

De MSI waarschuwde vorige maand voor de financiële gevolgen van een stopzetting, wat op zijn beurt tot verontwaardigde reacties leidde bij natuurverenigingen.

De twist tussen rood en groen verklaart waarom de Brusselse regering vooralsnog niet tot een Richtplan van Aanleg (RPA), de stedenbouwkundige basis voor de ontwikkeling van het gebied, is gekomen voor de friche. Dat is volgens de tegenstanders dé zwakke juridische plek van het bouwproject. De kans lijkt groot dat ook dit dossier op het bord van de volgende Brusselse regering komt.